Hartanah sering dianggap sebagai salah satu aset yang paling stabil dan menguntungkan. Seperti emas dan perak, tanah dan bangunan adalah sumber terhad yang nilainya cenderung meningkat dari semasa ke semasa. 

Namun, pelaburan hartanah bukan sekadar membeli dan menyimpan aset fizikal. Ia melibatkan pelbagai strategi dan jenis hartanah yang menawarkan peluang berbeza untuk pelabur.

Dari hartanah kediaman hingga ke sektor perindustrian, setiap kategori mempunyai kelebihan tersendiri yang boleh dimanfaatkan. Selain itu, inovasi seperti Real Estate Investment Trusts (REIT) membolehkan individu melabur dalam hartanah tanpa perlu membeli atau mengurus aset fizikal secara langsung.

Dalam artikel ini, kita akan teliti lima jenis pelaburan hartanah utama di Malaysia dan kesilapan lazim yang sering dilakukan oleh pelabur, supaya anda dapat memaksimumkan pulangan pelaburan anda.

5 Jenis Pelaburan Hartanah di Malaysia & Kesilapan yang Sering Berlaku

Pelaburan Hartanah Kediaman (Residential Property)

Hartanah kediaman adalah pilihan utama bagi pelabur yang baru menceburi pelaburan hartanah. Jenis ini merangkumi rumah teres, pangsapuri, kondominium, dan rumah berkembar. Selain itu, terdapat hartanah komersial yang berstatus kediaman seperti SoHo (Small Office Home Office), yang dilindungi di bawah Akta Pemajuan Perumahan (HDA). Hartanah seperti ini memberi peluang kepada pelabur mendapatkan harga permulaan yang lebih rendah serta margin pembiayaan lebih tinggi, sehingga 90%, berbanding hartanah komersial lain.

Kenapa Hartanah Kediaman Popular?

1. Permintaan Konsisten

Di kawasan bandar, permintaan untuk hartanah kediaman sentiasa tinggi, sama ada daripada pembeli atau penyewa.

2. Pilihan Pelaburan Stabil

Hartanah kediaman, termasuk SoHo, menawarkan risiko yang sederhana dan lebih mudah diakses oleh pelabur pemula.

3. Potensi Peningkatan Modal dan Pendapatan Pasif

Hartanah jenis ini mempunyai potensi untuk meningkat nilainya dari masa ke masa, selain memberi pendapatan sewa yang stabil.

4. Kelebihan Pembiayaan

Hartanah di bawah HDA memberi margin pinjaman lebih tinggi, menjadikannya lebih menarik bagi pelabur yang mencari modal permulaan rendah.

Kesilapan Biasa Pelabur Dalam Hartanah Kediaman

1. Kurang Kajian Pasaran

Membeli hartanah tanpa menilai lokasi dan kemudahan sekitarnya seperti sekolah, hospital, atau pengangkutan awam boleh menyebabkan kesukaran mendapatkan penyewa atau pembeli.

2. Over-leverage

Bergantung terlalu banyak pada pinjaman bank boleh menyebabkan pelabur tertekan dengan ansuran bulanan yang tinggi jika pendapatan sewa tidak mencukupi.

3. Kos Penyelenggaraan yang Tinggi

Untuk hartanah seperti SoHo, pemilik sering perlu menanggung kos tambahan seperti bil penyelenggaraan, kumpulan wang pelepas, kos penilaian, dan bayaran pembetungan. Jika sewa dikutip tidak cukup untuk menampung ansuran serta kos-kos ini, pelaburan boleh menjadi defisit.

Faktor Penting Dalam Hartanah Kediaman: Lokasi dan Permintaan

Kejayaan pelaburan hartanah kediaman sangat bergantung kepada lokasi. Hartanah yang berada di kawasan strategik dengan permintaan tinggi lebih cenderung memberikan pulangan yang baik. Sebaliknya, jika hartanah terletak di kawasan yang kurang popular, pelabur mungkin menghadapi masalah seperti:

Nilai sewa rendah: Tidak mencukupi untuk menampung ansuran dan kos penyelenggaraan.

Nilai jualan tidak optimum: Sukar untuk mendapat keuntungan daripada penjualan semula hartanah.

Tip Pelaburan Hartanah Kediaman

Sebelum membeli hartanah kediaman, buat kajian terperinci. Pastikan kadar sewa di kawasan tersebut mampu menampung sekurang-kurangnya 70-80% daripada ansuran bulanan. Selain itu, pertimbangkan kos penyelenggaraan dan perbelanjaan tambahan untuk memastikan pelaburan anda kekal menguntungkan.

Pelaburan Hartanah Komersial (Commercial Property)

Hartanah komersial meliputi pelbagai jenis aset seperti pejabat, lot kedai, dan ruang perniagaan. Dalam kategori ini, terdapat hartanah berstatus hak milik komersial seperti Small Office Versatile Office (SOVO), Small Office Flexible Office (SOFO), Small Office Lease Office (SOLO), Small Office Smart Office (SOSO), dan lain-lain. Lot kedai dan runcit juga termasuk dalam kategori ini. Hartanah berstatus komersial ini hanya untuk kegunaan perniagaan dan biasanya disewakan kepada syarikat atau pemilik perniagaan kecil.

Kelebihan Pelaburan Hartanah Komersial

1. Kadar Sewa Lebih Tinggi

Hartanah komersial biasanya menawarkan kadar sewa lebih tinggi berbanding hartanah kediaman, memberikan potensi pulangan yang lebih besar.

2. Tempoh Penyewaan Jangka Panjang

Penyewa komersial sering terikat dengan kontrak penyewaan yang panjang, memastikan aliran tunai yang stabil walaupun kadar sewa pasaran turun.

3. Kos Ditanggung Penyewa

Dalam kebanyakan kes, kos utiliti, yuran pengurusan, dan sebarang pembaikan dalam unit akan ditanggung oleh penyewa, mengurangkan beban pemilik.

4. Sewaan Tanpa Perabot

Unit komersial sering disewa dalam keadaan kosong tanpa perabot, yang menjimatkan kos bagi pemilik.

Kesilapan Biasa Pelaburan Hartanah Komersial

1. Modal Pendahuluan Tinggi

Berbanding hartanah kediaman, margin pembiayaan hartanah komersial lebih rendah, iaitu sekitar 70%–80%. Ini memerlukan modal pendahuluan yang lebih besar dan daya tahan kewangan yang kukuh.

2. Bergantung pada Kadar Penghunian dan Lokasi

Kejayaan pelaburan komersial sangat bergantung pada kadar penghunian bangunan, lokasi sekitar, akses pengangkutan awam, dan kualiti penyelenggaraan bangunan.

3. Tidak Menilai Potensi Pasaran

Membeli unit komersial tanpa memahami sektor perniagaan yang sesuai atau berkembang di kawasan tersebut boleh menyebabkan kesukaran mendapatkan penyewa.

Faktor Penting Dalam Pelaburan Hartanah Komersial: Lokasi dan Penghunian

Lokasi yang strategik dan kadar penghunian yang tinggi adalah penentu utama kejayaan pelaburan komersial. Sebagai contoh:

• Pejabat: Perlu terletak di kawasan perniagaan utama.
• Lot Kedai dan Runcit: Sesuai di kawasan tumpuan pelanggan seperti pusat beli-belah atau kawasan perumahan padat.

Tip Pelaburan Hartanah Komersial

Sebelum melabur, pastikan anda melakukan analisis pasaran menyeluruh. Fokus pada kawasan yang mempunyai kadar penghunian tinggi dan sektor perniagaan yang berkembang. Pelaburan dalam hartanah komersial memerlukan strategi yang mantap, tetapi dengan pengurusan yang betul, ia dapat menawarkan pulangan yang stabil dan menguntungkan.

Pelaburan Hartanah Perindustrian (Industrial Property)

Hartanah perindustrian merangkumi gudang, kilang, dan lot perindustrian yang digunakan oleh perniagaan besar, terutamanya dalam sektor logistik dan pengeluaran. Pelaburan ini sering dilakukan melalui pajakan jangka panjang kepada syarikat yang menjadikan hartanah tersebut sebagai pusat pengedaran, tempat penyimpanan, atau untuk pelbagai tujuan khas lain.

Kelebihan Pelaburan Hartanah Perindustrian

1. Permintaan Stabil

Perniagaan besar dalam sektor logistik dan pengeluaran sentiasa memerlukan ruang perindustrian, menjadikan jenis hartanah ini pilihan yang stabil untuk pelabur.

2. Pajakan Jangka Panjang

Penyewa biasanya terikat dengan kontrak jangka panjang, yang memberikan kestabilan aliran tunai serta mengurangkan risiko kekosongan hartanah.

3. Kadar Sewaan dan Aliran Tunai Tinggi

Pelaburan hartanah industri sering memberikan kadar sewaan dan aliran tunai perkhidmatan yang tinggi, meningkatkan potensi pulangan kepada pemiliknya.

4. Pendapatan Unik

Selain daripada sewaan, hartanah industri juga boleh menghasilkan pendapatan unik daripada penjualan semula hartanah setelah nilai aset meningkat.

5. Kos Operasi Rendah

Kebiasaannya, penyewa bertanggungjawab ke atas penyelenggaraan dalaman dan utiliti, mengurangkan kos operasi untuk pemilik.

Kesilapan Biasa Pelaburan Hartanah Perindustrian

1. Mengabaikan Kemudahan Akses

Akses mudah ke lebuh raya, pelabuhan, dan hab logistik utama adalah elemen penting. Tanpa akses ini, hartanah mungkin kurang menarik kepada penyewa yang bergantung kepada rantaian bekalan yang cekap.

2. Tidak Memahami Keperluan Industri Setempat

Setiap kawasan mempunyai sektor industri yang dominan. Pelabur yang tidak memahami keperluan penyewa berpotensi di kawasan tersebut mungkin menghadapi kesukaran dalam memasarkan hartanah mereka.

3. Pengurusan Tidak Profesional

Pelaburan hartanah industri adalah pasaran yang bersasar dan memerlukan bantuan profesional khusus untuk pengurusan dan penyelenggaraan. Tanpa pengurusan yang cekap, hartanah boleh mengalami kemerosotan nilai dan kehilangan penyewa.

Faktor Penting Dalam Pelaburan Hartanah Perindustrian: Lokasi dan Infrastruktur

Lokasi strategik berhampiran pelabuhan, lapangan terbang kargo, atau hab pengangkutan utama adalah kelebihan besar. Hartanah di kawasan ini biasanya menjadi pilihan utama bagi syarikat logistik dan pengedaran.

Risiko dan Cabaran

Pelaburan hartanah industri dianggap lebih berisiko berbanding pelaburan hartanah kediaman dan komersial kerana ia bergantung kepada kestabilan sektor perniagaan tertentu dan permintaan logistik. Tambahan pula, modal pelaburan awal yang lebih besar diperlukan.

Tip Pelaburan Hartanah Perindustrian

Pastikan anda mendapatkan bantuan profesional untuk memahami pasaran serta menguruskan hartanah perindustrian anda. Pilih lokasi yang strategik dan kaji keperluan penyewa sasaran untuk memastikan pelaburan anda memberikan pulangan yang maksimum. Dengan strategi yang tepat, pelaburan dalam hartanah industri boleh menjadi aset yang menguntungkan dan mampan.

Pelaburan Hartanah Runcit (Retail Property)

Hartanah runcit merangkumi lot kedai, ruang niaga, dan pusat beli-belah. Walaupun ia berkongsi beberapa persamaan dengan hartanah komersial, pelaburan runcit mempunyai mekanisme dan lokasi utama yang berbeza. Hartanah ini biasanya terletak di pusat membeli-belah atau kawasan perniagaan utama yang sibuk, menawarkan peluang pelaburan yang menggabungkan hartanah dan perniagaan.

Kelebihan Pelaburan Hartanah Runcit

1. Potensi Pendapatan Tinggi

Hartanah runcit di lokasi strategik, seperti pusat beli-belah terkenal, dapat menghasilkan kadar sewa yang tinggi, terutamanya jika disewakan kepada perniagaan jenama terkenal.

2. Penyewa Sanggup Membayar Lebih

Lokasi yang menarik pelanggan dalam jumlah besar membuatkan penyewa runcit bersedia membayar sewa premium.

3. Perjanjian Sewa Fleksibel

Dalam beberapa kes, tuan tanah bukan sahaja menerima kadar sewa asas tetapi juga peratusan keuntungan yang diraih oleh penyewa. Ini memberikan insentif tambahan untuk memastikan hartanah sentiasa dalam keadaan terbaik dan menarik lebih ramai pelanggan.

4. Gabungan Pelaburan Hartanah dan Perniagaan

Pelaburan hartanah runcit memberikan pelabur peluang untuk memperoleh pulangan bukan sahaja melalui sewaan tetapi juga melalui perkongsian keuntungan daripada perniagaan penyewa.

Kesilapan Biasa Pelabur Pelaburan Hartanah Runcit

1. Tidak Mengambil Kira Perubahan Trend Runcit

Dengan perkembangan e-dagang, sesetengah hartanah runcit mungkin kehilangan daya tarikannya. Pelabur perlu menyesuaikan strategi mereka dengan trend ini untuk memastikan daya saing.

2. Lokasi Kurang Sesuai

Kawasan yang tidak mempunyai aliran pelanggan konsisten akan menyebabkan kesukaran menarik penyewa, mengakibatkan kekosongan unit dan kehilangan pendapatan.

3. Mengabaikan Diversifikasi Penyewa

Memiliki terlalu banyak penyewa dari satu sektor perniagaan boleh meningkatkan risiko sekiranya sektor tersebut mengalami kemerosotan.

Faktor Penting Dalam Pelaburan Hartanah Runcit Lokasi dan Aktiviti Pelanggan

Lokasi hartanah runcit memainkan peranan kritikal dalam menentukan kejayaannya. Pusat beli-belah dan kawasan komersial utama yang menawarkan aliran pelanggan yang tinggi lebih cenderung memberikan pulangan yang stabil.

Selain itu, tuan tanah juga perlu memastikan hartanah mereka mengekalkan daya tarik dengan kemudahan yang lengkap dan penyelenggaraan berkualiti.

Tip Pelaburan Hartanah Runcit

• Fokus pada Lokasi Strategik: Pilih hartanah yang berada di kawasan dengan aktiviti pelanggan tinggi seperti pusat beli-belah utama.
• Kaji Trend Peruncitan Digital: Fahami bagaimana e-dagang mempengaruhi perniagaan runcit dan pilih hartanah yang boleh menyesuaikan diri dengan perubahan tersebut.
• Diversifikasikan Penyewa: Pastikan terdapat pelbagai jenis perniagaan di hartanah anda untuk mengurangkan risiko.
• Pertimbangkan Perjanjian Keuntungan Bersama: Perjanjian ini dapat meningkatkan pendapatan anda selari dengan kejayaan penyewa.

Pelaburan hartanah runcit, apabila dilakukan dengan betul, boleh memberikan pulangan yang tinggi dan mampan, terutamanya jika hartanah berada di lokasi strategik dan mengikuti perkembangan trend peruncitan.

5. Amanah Pelaburan Hartanah (Real Estate Investment Trusts, REITs)

Amanah Pelaburan Hartanah atau REITs adalah skim pelaburan kolektif yang membolehkan pelabur memiliki bahagian dalam portfolio hartanah komersial tanpa perlu memiliki hartanah tersebut secara langsung. REITs menawarkan peluang untuk menikmati pendapatan sewaan serta potensi peningkatan nilai aset, menjadikannya pilihan pelaburan menarik bagi mereka yang ingin terlibat dalam pasaran hartanah dengan modal lebih rendah.

Jenis-Jenis REITs di Malaysia

REITs Konvensional

Melabur dalam pelbagai jenis hartanah seperti pusat membeli-belah, pejabat, hotel, dan hartanah industri.

i-REITs (REITs Patuh Syariah)

Mematuhi prinsip Syariah dengan memastikan semua sumber pendapatan dan pelaburan adalah halal. Contoh REITs patuh Syariah termasuk:

• Amanah Pelaburan Hartanah Al-‘Aqar Healthcare
• Amanah Pelaburan Hartanah Axis

Bagaimana REITs Berfungsi?

Pelaburan dalam REITs bermakna anda membeli saham syarikat pemilik hartanah. Pendapatan daripada hartanah tersebut, seperti sewaan, akan diagihkan kepada pemegang saham dalam bentuk dividen. Anda juga boleh memilih jenis REITs yang sesuai dengan minat pelaburan anda. Sebagai contoh:

• REIT Hotel: Jika anda ingin melabur dalam industri perhotelan.
• REIT Industri: Jika anda berminat dengan sektor logistik dan gudang.

Kelebihan Melabur dalam REITs

Mampu Milik

Modal permulaan yang diperlukan untuk melabur dalam REITs jauh lebih rendah berbanding pembelian hartanah fizikal.

Mudah Disertai dan Mudah Tunai

Unit REITs yang disenaraikan di Bursa Malaysia boleh dibeli dan dijual dengan mudah, memberikan kecairan yang tinggi.

Aliran Pendapatan Stabil

REITs memberikan pulangan dalam bentuk dividen hasil daripada pendapatan sewaan hartanah mereka.

Pengurusan Profesional

Hartanah dalam REITs diuruskan oleh pengurus profesional yang memastikan pengurusan dan penyelenggaraan aset berjalan dengan efisien.

Kelemahan Melabur dalam REITs

Tiada Pemilikan Hartanah

Anda tidak memiliki hartanah secara fizikal, dan oleh itu, anda tidak mempunyai kuasa membuat keputusan tentang pengurusan atau pengendalian hartanah tersebut.

Sukar Mendapatkan Pembiayaan

REITs dilihat sebagai pelaburan saham biasa, jadi ia mungkin tidak layak untuk pembiayaan atau pinjaman bank seperti hartanah fizikal.

Bergantung kepada Pasaran Saham

Walaupun REITs berkaitan dengan hartanah, nilainya masih terikat kepada turun naik pasaran saham, yang boleh mempengaruhi harga unit REITs.

Cara Melabur dalam REITs di Malaysia

Buka Akaun CDS dan Trading

Melalui syarikat broker saham berdaftar dengan Bursa Malaysia.

Pilih REITs yang Sesuai

Lakukan penyelidikan dan pilih REITs berdasarkan objektif pelaburan anda.

Lakukan Transaksi

Beli unit REITs melalui platform perdagangan yang disediakan oleh broker anda. Contoh REITs di Malaysia:

• Amanah Harta Tanah PNB (AHP): Melabur dalam hartanah komersial utama.
• Amanah Hartanah Bumiputera (AHB): Dana patuh Syariah yang memberi tumpuan kepada hartanah komersial.
• Axis REIT: Salah satu i-REITs yang melabur dalam hartanah industri dan logistik.

Risiko Pelaburan dalam REITs

Perubahan Pasaran Hartanah

Nilai dan pendapatan REITs boleh terjejas oleh keadaan pasaran hartanah semasa.

Kadar Faedah

Peningkatan kadar faedah boleh mempengaruhi kos pembiayaan dan pulangan REITs.

Kecairan Pasaran

Walaupun lebih cair berbanding hartanah fizikal, REITs tetap terdedah kepada turun naik pasaran saham.

REITs adalah pilihan yang menarik untuk pelabur yang ingin menceburi bidang hartanah dengan risiko yang lebih rendah dan modal permulaan yang mampu milik. Walau bagaimanapun, pelabur perlu menyedari bahawa mereka tidak memiliki hartanah secara langsung dan bergantung kepada pasaran saham serta pengurusan profesional untuk pulangan pelaburan. 

Walaupun pelaburan hartanah boleh memberikan pulangan yang lumayan, ia memerlukan perancangan dan penyelidikan yang rapi. Berikut adalah beberapa langkah penting untuk mengelakkan kesilapan:

• Lakukan Kajian Pasaran Mendalam: Fahami permintaan dan potensi sewa di kawasan sasaran anda.
• Periksa Status dan Zon Tanah: Pastikan hartanah mematuhi peraturan dan boleh dibangunkan seperti yang dirancang.
• Kaji Trend Ekonomi dan Perindustrian: Ketahui sektor perniagaan yang sedang berkembang.
• Diversifikasi Portfolio Anda: Jangan letakkan semua modal anda dalam satu jenis hartanah untuk mengurangkan risiko.

Dengan pendekatan yang strategik, pelaburan hartanah di Malaysia boleh menjadi kunci kepada kestabilan kewangan jangka panjang. Ingatlah, kejayaan dalam pelaburan hartanah bukan hanya tentang membeli hartanah, tetapi membeli dengan bijak!

Artikel lain:

• Kestabilan OPR & Wang Ringgit Sesuai Untuk Pelaburan Hartanah 2024
• Sedenak Tech Park Leads Malaysia's Data Center Expansion
• Malaysia Unveils 7 Key Incentives for Forest City Special Financial Zone (FCSFZ)