Apa itu Loan Compression dan Kesan dalam Pelaburan Hartanah?

Read here for English version: What is Loan Compression and Its Impact on Real Estate Investment?

Apa itu Loan Compression dan Kesan dalam Pelaburan Hartanah?

Dalam dunia pelaburan hartanah, loan compression adalah istilah yang merujuk kepada strategi kewangan yang digunakan oleh pelabur untuk memaksimalkan pembiayaan pinjaman mereka. Teknik ini melibatkan pengambilan beberapa pinjaman dalam tempoh yang singkat, biasanya sebelum bank atau institusi kewangan lain mempunyai peluang untuk mengemaskini rekod pinjaman terkini pelabur tersebut.

Dengan cara ini, pelabur dapat memperoleh lebih banyak pinjaman daripada yang mungkin mereka dapatkan jika institusi kewangan telah mengambil kira beban hutang terkini.

Bagaimana Loan Compression Berfungsi?

Pelabur hartanah yang menggunakan loan compression pada dasarnya cuba mendapatkan kelulusan beberapa pinjaman serentak daripada pelbagai bank dalam jangka masa singkat.

Mereka biasanya berusaha untuk menyelesaikan semua pinjaman sebelum rekod kewangan mereka dikemaskini, menjadikan institusi kewangan tidak menyedari bahawa mereka sedang mengambil pinjaman tambahan.

Teknik ini dianggap agak agresif dan memerlukan perancangan yang teliti, kerana ia melibatkan risiko kewangan yang besar jika tidak dikendalikan dengan betul.

Faktor Utama yang Mendorong Penggunaan Loan Compression

Pelabur yang memilih menggunakan strategi loan compression biasanya didorong oleh beberapa faktor:

Peluang Pasaran Hartanah yang Pesat

Pasaran hartanah yang sedang ‘panas’ atau mengalami kenaikan harga yang cepat sering menarik minat pelabur untuk bertindak cepat. Dengan menggunakan loan compression, pelabur dapat memperoleh hartanah pada kadar harga yang masih rendah sebelum harga terus melambung tinggi.

Kelebihan dalam Pendapatan Sewa

ekiranya pelabur yakin bahawa hartanah yang dibeli akan menghasilkan pendapatan sewa yang baik, mereka akan cenderung untuk memanfaatkan pinjaman yang lebih besar atau mengambil beberapa pinjaman sekali gus. Pendapatan daripada sewa ini diharapkan akan dapat menampung bayaran bulanan pinjaman dan memberikan aliran tunai yang positif.

Memaksimumkan Potensi Keuntungan Modal

Bagi pelabur yang yakin bahawa nilai hartanah akan meningkat dalam tempoh masa yang singkat, menggunakan loan compression membolehkan mereka memanfaatkan pembiayaan tambahan untuk mengembangkan portfolio dan menikmati keuntungan modal yang lebih besar apabila hartanah dijual pada harga yang lebih tinggi.

Kesan Loan Compression dalam Pelaburan Hartanah

Walaupun teknik loan compression kelihatan menarik bagi sesetengah pelabur, ia mempunyai beberapa kesan yang perlu dipertimbangkan, baik dari sudut positif mahupun negatif.

Kesan Positif:

1. Memaksimumkan Pembiayaan

Dengan memanfaatkan loan compression, pelabur dapat memperoleh beberapa pinjaman untuk membeli hartanah dalam masa yang singkat. Ini memungkinkan mereka untuk berkembang lebih cepat dalam portfolio hartanah.

2. Meningkatkan Potensi Pulangan

Dengan lebih banyak hartanah yang diperoleh, potensi pendapatan daripada sewa atau pertumbuhan nilai aset akan meningkat, yang dapat memberikan pulangan pelaburan yang lebih tinggi.

Kesan Negatif:

1. Risiko Kewangan Tinggi

Mengambil beberapa pinjaman secara serentak bermakna pelabur perlu berdepan dengan pembayaran balik yang berlipat ganda setiap bulan.

Sekiranya pelabur tidak mempunyai aliran tunai yang stabil atau pendapatan sewa yang mencukupi, ini boleh mengakibatkan kesulitan dalam membayar balik pinjaman, sekali gus meningkatkan risiko default.

2. Masalah Kelulusan Pinjaman di Masa Depan

Apabila bank akhirnya mengemaskini rekod kewangan pelabur, mereka mungkin menghadapi kesukaran untuk mendapatkan pinjaman tambahan di masa hadapan kerana nisbah hutang-ke-pendapatan yang sudah terlalu tinggi.

3. Kemungkinan Pelanggaran Peraturan Bank

Beberapa bank mungkin menganggap strategi loan compression sebagai penyalahgunaan sistem pinjaman dan boleh mengambil tindakan undang-undang atau menghentikan kelulusan pinjaman pada masa hadapan.

Malah, dengan semakin ketatnya peraturan kewangan, beberapa institusi kewangan kini semakin teliti dalam memeriksa permohonan pinjaman, terutama yang melibatkan loan compression.

Jika didapati menggunakan teknik ini tanpa pendedahan yang telus, pelabur mungkin menghadapi tindakan daripada bank seperti penarikan balik pinjaman atau dikenakan penalti. Sesetengah bank mungkin juga menolak permohonan pinjaman di masa hadapan.

4. Kemerosotan Pasaran Hartanah

Jika pasaran hartanah mengalami kemerosotan atau harga hartanah turun, pelabur yang menggunakan loan compression mungkin menghadapi masalah untuk menjual hartanah mereka pada harga yang menguntungkan.

Mereka mungkin terperangkap dengan hartanah yang nilainya kurang daripada jumlah hutang yang mereka ambil, yang boleh menyebabkan mereka mengalami kerugian kewangan.

Apakah Loan Compression Sesuai untuk Semua Pelaburan?

Tidak semua pelabur hartanah sesuai menggunakan teknik loan compression. Pelabur yang ingin memaksimumkan pinjaman mereka perlu berhati-hati dengan risiko yang terlibat dan memastikan mereka mempunyai pelan kewangan yang kuat untuk menampung bayaran pinjaman jika pasaran hartanah tidak berfungsi seperti yang diharapkan.

Strategi ini lebih sesuai bagi pelabur yang berpengalaman dan mempunyai pemahaman mendalam mengenai pengurusan risiko kewangan.

Alternatif kepada Loan Compression

Bagi pelabur yang merasakan bahawa risiko loan compression terlalu tinggi, terdapat beberapa alternatif lain yang lebih selamat untuk memanfaatkan pinjaman dalam pelaburan hartanah:

Refinancing Hartanah

Bagi pelabur yang sudah mempunyai hartanah yang nilai pasaran semasanya telah meningkat, mereka boleh mempertimbangkan untuk melakukan refinancing.

Ini melibatkan pengambilan pinjaman baru berdasarkan nilai hartanah yang lebih tinggi dan menggunakan dana tersebut untuk membeli hartanah tambahan.

Pinjaman Berjangka Lebih Panjang dengan Kadar Faedah Rendah

Daripada mengambil beberapa pinjaman dalam tempoh yang singkat, pelabur boleh menunggu sehingga kelayakan pinjaman mereka benar-benar bersih dan memohon pinjaman jangka panjang yang lebih stabil.

Walaupun mungkin tidak memberikan lonjakan segera dalam portfolio, ia adalah pilihan yang lebih selamat dan boleh diuruskan.

Kerjasama dengan Pelabur Lain

Sebagai alternatif, pelabur boleh bekerjasama dengan pelabur lain untuk membeli hartanah secara berkumpulan. Ini mengurangkan beban hutang individu dan membolehkan mereka berkongsi risiko serta pulangan.

Loan compression adalah strategi yang memerlukan pelan yang teliti dan pengurusan risiko yang bijak. Walaupun ia dapat membantu pelabur mengembangkan portfolio hartanah mereka dengan cepat, ia juga datang dengan risiko kewangan yang besar. Oleh itu, penting bagi pelabur untuk memahami sepenuhnya teknik ini dan kesannya sebelum mencubanya. Jika dilakukan dengan baik, loan compression dapat membuka peluang pelaburan yang lebih besar, tetapi jika salah langkah, ia boleh menyebabkan masalah kewangan yang serius.

Jika anda berminat untuk menggunakan strategi ini, pastikan untuk mendapatkan nasihat daripada pakar kewangan atau penasihat hartanah terlebih dahulu.

 

Artikel lain:

• Understanding Property Taxes in Malaysia for Foreign Homeowners
• Major Investment Transforms Forest City into Malaysia's First Korean Cultural Town
• Panduan Lengkap: Cara Refinance Rumah yang Perlu Anda Tahu!