Cara Tukar Nama di Geran Rumah Dan Kos Yang Terlibat

Maksud Geran Tanah

Geran Tanah adalah dokumen yang dikeluarkan oleh kerajaan untuk membuktikan hak milik hartanah atau tanah secara rasmi. Geran Tanah ini bukan saja dokumen untuk membuktikan hak milik tetapi juga mengandungi pelbagai maklumat yang berkaitan dengan hartanah atau tanah tersebut. Berikut adalah kandungan yang terdapat dalam geran tanah:

• Jenis hakmilik 
• Jumlah cukai tahunan
• Maklumat Pemilik Tanah
• Maklumat hartanah atau tanah
• Syarat dan sekatan kepentingan

Kebiasaanya, geran tanah ini mempunyai 3 muka surat dan digunakan oleh beberapa perkara seperti pindahmilik tanah, pajakan, gadaian dan juga turunmilik atas sebab kematian.

Cara Untuk Tukar Nama Geran Tanah

Terdapat banyak dokumen dan maklumat yang perlukan anda sediakan dan semak untuk memindahkan hak milik tanah atau membuat penukaran nama geran tanah di Malaysia. Antara langkah-langkah untuk tukar nama geran adalah:

• Lantik peguam untuk memulakan proses tukar nama geran
• Sediakan dokumen lengkap untuk pindahmilik geran tanah
• Dapatkan maklumat pemilik geran dan penerima (pihak-pihak terlibat)
• Semak maklumat terkini mengenai geran tanah 
• Sediakan Cukai CKHT / RPGT proses tukar nama dalam geran

Langkah 1 : Lantik peguam untuk memulakan proses tukar nama geran

Lantik peguam yang mahir untuk mewakili anda dapat memudahkan proses tukar nama geran tanah dengan lebih mudah. Kebiasaanya, kos guaman telahpun ditetapkan di bawah Perintah Saraan Peguam Cara (Pindaan) 2017.

Langkah 2 : Sediakan dokumen lengkap untuk pindahmilik geran tanah

Bagi proses tukar nama pada geran tanah, beberapa dokumen dan borang pindahmilik perlu disediakan. 

Senarai Dokumen Yang Diperlukan Untuk Tukar Nama Geran

• SPA atau SNP (Perjanjian Jual Beli antara Pemilik dan Pemaju / Penjual terdahulu);
• Geran / Hak Milik Rumah / Tanah / Strata;
• MOT – Surat Cara Pindah Milik (Borang 14A Kanun Tanah Negara)
• Deed of Assignment (Surat Ikatan Penyerahan Hak) ;
• Salinan Kad Pengenalan Pemilik dan Penerima;
• Salinan Sijil Nikah / Daftar Perkahwinan (jika melibatkan suami dan isteri);
• Salinan Sijil Kelahiran (jika melibatkan ibu bapa dan anak);
• Borang Permohonan Taksiran Pindah Milik Hartanah (Borang PDS 15)
• Resit Cukai Tanah rumah/tanah yang terkini/Pintu/Taksiran rumah;
• Surat Kebenaran Pengkaveat (jika tanah ada kaveat);

Berikut adalah fungsi dan kepentingan setiap dokumen yang terlibat dalam proses tukar nama geran tanah:

1. SPA atau SNP (Perjanjian Jual Beli antara Pemilik dan Pemaju / Penjual terdahulu)
   • SPA atau SNP ialah perjanjian ini mengandungi terma dan syarat penjualan yang perlu dipenuhi oleh penjual dan pembeli. Biasanya, peguam penjual akan menyediakan SPA/SNP berdasarkan maklumat mengenai hartanah tersebut. Namun, jika kedua-dua pihak bersetuju, peguam pembeli juga boleh menyediakan perjanjian ini. Dalam kes ini, maklumat mengenai hartanah perlu diserahkan kepada peguam pembeli.
     
     
2. Geran / Hak Milik Rumah / Tanah / Strata;
   • Dokumen ini perlu untuk membuktikan pemilik sahih hartanah dan untuk menyemak maklumat lain berkaitan hartanah atau tanah sebelum berlakunya proses penukaran geran nama.
     
     
3. MOT – Surat Cara Pindah Milik (Borang 14A Kanun Tanah Negara) atau Deed of Assignment
   • MOT atau Borang 14A (Surat Cara Pindah Milik) adalah Borang Pindahmilik Tanah, Bahagian, atau Pusaka. Borang ini perlu diisi oleh pemilik, pembeli, dan penjual hartanah di hadapan peguam atau pegawai pentadbir. Kehadiran semua pihak yang terlibat adalah wajib semasa pengisian borang ini. Dokumen yang diperlukan termasuk:
     
     
     • Kad pengenalan (IC) kedua-dua belah pihak
     • Geran rumah asal
     • Surat kebenaran pindah milik
     • Surat pemegang amanah
     • Sijil kelahiran asal
       
       
4. Deed of Assignment (Surat Ikatan Penyerahan Hak)
   • Dokumen ini adalah dokumen undang-undang yang membolehkan pemindahan milik hartanah dari satu pihak ke pihak lain. Deed of Assignment boleh digunakan untuk pemindahan pelbagai jenis harta seperti harta tanah, hasil sewa, saham, dan harta intelek.
     
     
5. Borang Permohonan Taksiran Pindah Milik Hartanah (Borang PDS 15)
   • Selepas mengisi Borang 14A, pemilik perlu menandatangani Borang PDS 15. Sekiranya diperlukan, pemilik boleh menghantar wakil ke Lembaga Hasil Dalam Negeri (LHDN) untuk urusan ini. Dokumen yang perlu disediakan untuk proses ini adalah:
     
     
     • Borang 14A asal
     • Geran asal
     • Nota taksiran LHDN asal
     • Salinan kad pengenalan semua pihak yang terlibat
     • Sijil setem LHDN
     • Salinan resit cukai tanah
     • Salinan resit cukai pintu
       
       
6. Surat Kebenaran Pengkaveat (jika tanah ada kaveat)
   • Sekiranya hartanah atau tanah terbabit mempunyai sebarang sekatan kepentingan atau kaveat, pemilik tanah atau penjual tidak boleh membuat urusan ke atas tanah ini tanpa mendapatkan keizinan kerajaan negeri.

Langkah 3 : Dapatkan maklumat pemilik geran dan penerima (pihak-pihak terlibat)

Mengikut Seksyen 43 Kanun Tanah Negara 1965, individu yang ingin membeli rumah atau tanah mesti telah mencapai umur dewasa. Untuk membuktikan kelayakan ini, individu tersebut perlu mengemukakan dokumen yang menunjukkan mereka telah mencapai umur dewasa. Dokumen-dokumen yang diperlukan adalah seperti berikut:

• Salinan MyKad: Warganegara Malaysia perlu menyerahkan salinan MyKad kepada badan berkenaan atau peguam.
• Salinan Pasport: Bagi bukan warganegara Malaysia, salinan pasport perlu dikemukakan kepada badan berkenaan atau peguam.

Dokumen pengenalan peribadi ini juga diperlukan di Pejabat Tanah untuk menyelesaikan urusan pembelian hartanah.

Langkah 4 : Semak maklumat terkini mengenai geran tanah 

Sebelum memulakan proses pindahmilik geran tanah, perkara penting yang perlu anda lakukan adalah dapatkan maklumat terkini mengenai hartanah atau tanah tersebut dengan membuat carian tanah di Pejabat Tanah. Jika anda melantik peguam, carian ini akan dilakukan oleh peguam tersebut. Semakan maklumat tanah ini akan memberikan anda dan peguam gambaran awal mengenai prosedur yang perlu dipatuhi dan membolehkan peguam menganggarkan tempoh yang diperlukan untuk melaksanakan pindahmilik. Antara perkara yang perlu diberi perhatian adalah:

• Pengkaveat
• Jenis hartanah atau tanah (bukan tanah ladang)
• Gadaian terhadap geran tanah

Langkah 5 : Sediakan Cukai CKHT / RPGT proses tukar nama dalam geran

Pastikan sama ada penjual perlu membayar Cukai Keuntungan Harta Tanah (CKHT) atau tidak. Cukai Keuntungan Harta Tanah (CKHT), iaitu cukai yang dikenakan oleh kerajaan ke atas keuntungan yang diperoleh daripada penjualan tanah. Sekiranya anda sebagai penjual memperoleh keuntungan dari penjualan tersebut, anda diwajibkan membayar cukai ini. Untuk melaksanakan tanggungjawab ini, anda perlu menyediakan nombor pendaftaran cukai anda. Nombor pendaftaran cukai ini akan digunakan dalam proses pengiraan dan pembayaran cukai di Lembaga Hasil Dalam Negeri (LHDN).

Kos Penukaran Nama Geran Tanah

Terdapat beberapa bayaran yang perlu dilakukan untuk menukar nama geran. Berikut merupakan kos-kos yang perlu dibayar untuk membuat penukaran nama geran tanah:

• Duti setem Perjanjian Jual Beli (SPA)/ tukar milik 
• Duti setem untuk pinjaman perumahan 
• Bayaran yuran guaman
• Kos Carian Tanah 
• Bayaran duti setem (setiap dokumen): RM10.
• Affidavit: RM50.
• Bayaran Pendaftaran: RM100.

Namun jumlah kos-kos ini juga bergantung kepada pihak yang membayar seperti:

Pemilik hartanah atau penjual

Bayaran yang perlu dibuat oleh pemilik hartanah:

• Cukai Keuntungan Harta Tanah
• Cukai tanah dan cukai pintu (bagi tahun semasa)
• Hutang pinjaman yang belum dibayar (jika ada)
• Bayaran pendaftaran keizinan kerajaan negeri (jika ada)
• Bayaran guaman kepada peguam penjual

Bayaran yuran guaman

Kadar bayaran guaman mengikut peringkat harga rumah bagi proses tukar nama geran tanah:

• RM500,000 pertama = 1.25% Kadar bayaran guaman
• Bagi RM7,000,000 yang berikutnya = 1% Kadar bayaran guaman
• Melebihi RM7,500,000 = Tertakluk kepada rundingan di atas lebihan tetapi tidak boleh melebihi 1% daripada lebihan itu 

[ Sumber: Gazet terbaru fi peguamcara Malaysia ]

Pembeli rumah atau hartanah

Pembeli juga perlu membuat bayaran penukaran nama geran iaitu:

• Cukai duti setem
• Fi pendaftaran MOT
• Bayaran guaman kepada peguam pembeli

Pindah milik antara ahli keluarga

Jika tukar nama geran tanah tidak melibatkan Surat Perjanjian Jual Beli (SPA), anda masih perlu menyerahkan Borang 14A dan terdapat pengecualian duti setem untuk penukaran nama antara pasangan, ibu bapa, dan anak, yang juga dikenali sebagai balasan kasih sayang (love and affection transfer). Kadar pengecualian duti setem balasan kasih sayang bergantung kepada pihak yang terlibat dalam penukaran nama:

• Suami kepada isteri: 100%
• Isteri kepada suami: 100%
• Ibu bapa kepada anak: 50%
• Anak kepada ibu bapa: 50%

Sekiranya hartanah masih dikenakan gadaian bank, pinjaman perumahan perlu dilangsaikan sebelum membuat urus niaga. Walau bagaimanapun, anda juga boleh memohon pinjaman baru untuk hartanah tersebut. Mlaah, terdapat juga pengecualian 100% cukai keuntungan hartanah (CKHT) untuk pelupusan secara balasan kasih sayang.

Namun, pengecualian ini tidak terpakai untuk penukaran nama antara ahli keluarga lain, seperti antara datuk nenek kepada cucu atau antara adik beradik. Walaubagaimanapun, seperti yang disebutkan sebelum ini, garis panduan semasa menetapkan tiada CKHT dikenakan jika hartanah dipindahmilik pada tahun keenam dan seterusnya.

Berapa lama proses tukar nama dalam geran?

Proses pindahmilik atau tukar nama geran tanah akan mengambil masa sekitar tiga (3) bulan dari tarikh Perjanjian Jual Beli (SPA) ditandatangani dengan syarat tidak ada sekatan pada geran tanah.

 

Artikel lain:

• Cara Mudah Pasang Bekalan Air, Elektrik Dan Indah Water Di Rumah 2024
• Cara Bayar Cukai Taksiran/Cukai Pintu Online ( PBTPay ) 2024
• Info Lengkap Tentang LPPSA Wajib Tahu 2024!