Kaveat adalah istilah yang sering digunakan dalam konteks undang-undang tanah dan hartanah di Malaysia. Ia berasal dari bahasa Latin yang bermaksud "amaran" atau "peringatan". Dalam sistem undang-undang tanah, kaveat merujuk kepada notis yang didaftarkan untuk melindungi kepentingan seseorang terhadap harta tanah tertentu. Artikel ini akan menjelaskan maksud kaveat, jenis-jenis kaveat seperti kaveat rumah, kaveat tanah, kaveat persendirian, dan siapa yang layak untuk memohon kaveat.

Apa Maksud Kaveat?

Secara umum, Maksud kaveat adalah notis rasmi yang didaftarkan pada dokumen hak milik hartanah di Pejabat Tanah untuk menghalang sebarang transaksi atau urus niaga ke atas hartanah tersebut tanpa kebenaran pemohon kaveat. Langkah ini bertujuan untuk melindungi hak dan kepentingan pihak yang berkaitan, seperti pembeli, pemegang amanah, atau pihak lain yang mempunyai tuntutan sah terhadap hartanah itu, sehingga urusan atau penyelesaian tertentu selesai.

Sebagai contoh, jika anda bercadang membeli sebuah rumah atau tanah dan telah menandatangani Perjanjian Jual Beli (SPA), anda boleh memohon kaveat untuk memastikan pemilik tidak menjual hartanah tersebut kepada pihak lain atau menjalankan transaksi lain sebelum urusan jual beli diselesaikan. Dengan ini, kaveat memberikan perlindungan sementara terhadap hak anda dalam proses perundangan atau urusan transaksi tersebut.

Jenis-Jenis Kaveat di Malaysia

Berikut adalah beberapa jenis kaveat yang lazim diamalkan untuk melindungi kepentingan ke atas hartanah:

1. Kaveat Rumah

Kaveat rumah ialah dokumen rasmi yang didaftarkan untuk melindungi kepentingan seseorang ke atas sebuah rumah tertentu. Kaveat ini bertindak sebagai langkah perlindungan undang-undang bagi memastikan tiada transaksi atau urus niaga ke atas rumah tersebut tanpa kebenaran pemohon kaveat.

Sebagai contoh, jika seseorang telah menandatangani Perjanjian Jual Beli (Sale and Purchase Agreement, SPA) untuk membeli rumah, tetapi proses pemindahan hak milik masih dalam peringkat penyelesaian, pembeli tersebut boleh memfailkan kaveat. Kaveat ini memastikan bahawa rumah tersebut tidak dapat dijual kepada pihak lain oleh pemilik asal atau pihak ketiga sebelum urus niaga selesai.

Kepentingan Kaveat Rumah

• Perlindungan Kepentingan: Kaveat memastikan bahawa hak pembeli atau pihak berkepentingan dilindungi daripada tindakan yang boleh merugikan mereka.
• Mencegah Penipuan: Kaveat menghalang pemilik asal atau pihak lain daripada menjual atau memindahkan hak milik rumah tersebut kepada individu lain tanpa persetujuan pemohon kaveat.
• Rekod Undang-Undang: Dengan kaveat, Pejabat Tanah akan mencatatkan sekatan terhadap urus niaga hartanah tersebut sehingga isu yang berkaitan diselesaikan.

Contoh Situasi di Mana Kaveat Rumah Digunakan:

• Pembelian Rumah dalam Proses Pemindahan: Pembeli memfailkan kaveat selepas SPA untuk mengelakkan rumah dijual kepada pihak lain sebelum nama pembeli didaftarkan sebagai pemilik baru.
• Perselisihan atau Pertikaian: Apabila terdapat perselisihan berkaitan pemilikan rumah antara beberapa pihak.
• Pelaksanaan Wasiat atau Amanah: Pemegang amanah atau benefisiari mungkin memfailkan kaveat untuk melindungi kepentingan mereka terhadap rumah yang termasuk dalam harta pusaka.

Namun, kaveat bukanlah jaminan mutlak. Jika pemilik rumah asal atau pihak lain merasakan kaveat itu tidak sah atau tidak berasas, mereka boleh memohon pembatalan kaveat di mahkamah. Oleh itu, pemohon kaveat perlu memastikan bahawa asas permohonan mereka adalah kukuh dan relevan.

2. Kaveat Tanah

Maksud Kaveat tanah ialah dokumen undang-undang yang difailkan untuk melindungi kepentingan seseorang atau entiti terhadap sesuatu tanah. Kaveat ini bertujuan memastikan bahawa sebarang transaksi seperti jual beli, gadaian, pajakan, atau pemindahan hak milik ke atas tanah tidak dapat dilakukan tanpa persetujuan pihak yang memohon kaveat.

Kaveat tanah penting bagi melindungi kepentingan pihak berkepentingan terhadap tanah yang menjadi subjek dalam transaksi atau pertikaian.

Kegunaan Kaveat Tanah

• Melindungi Hak Pembeli
  Pembeli tanah boleh memfailkan kaveat untuk memastikan bahawa tanah yang dibeli tidak dijual kepada pihak lain sebelum urusan pemindahan hak milik selesai.
• Mengelakkan Transaksi Tidak Sah
  Pemilik tanah atau pihak lain yang mempunyai kepentingan sah boleh memastikan tiada urusan seperti penjualan, pajakan, atau gadaian dilakukan tanpa kebenaran mereka.
• Melindungi Peminjam atau Pemegang Pajakan
  Peminjam atau pihak yang memegang pajakan ke atas tanah boleh memohon kaveat untuk melindungi hak mereka sehingga hutang dilunaskan atau tempoh pajakan tamat.
• Penyelesaian Pertikaian
  Dalam situasi di mana terdapat pertikaian berkaitan hak milik atau penggunaan tanah, kaveat tanah boleh digunakan sebagai langkah sementara untuk mengekalkan status quo sehingga isu diselesaikan.

Proses Memohon Kaveat Tanah

1. Penyediaan Dokumen Sokongan

• Perjanjian Jual Beli (SPA): Jika melibatkan urusan jual beli.
• Dokumen Pajakan atau Gadaian: Jika pemohon memegang hak berdasarkan kontrak tersebut.
• Surat Kuasa atau Wasiat: Jika berkaitan dengan pewarisan atau amanah.

2. Mengisi Borang Kaveat

• Borang rasmi untuk kaveat tanah boleh diperolehi daripada Pejabat Tanah di mana tanah itu berdaftar.
• Pemohon perlu memberikan maklumat seperti lokasi tanah, butiran pemohon, dan sebab kaveat.

3. Pemfailan di Pejabat Tanah

• Dokumen yang lengkap bersama borang permohonan kaveat hendaklah diserahkan ke Pejabat Tanah.
• Pastikan lokasi Pejabat Tanah adalah di negeri atau daerah di mana tanah itu terletak.

4. Bayaran Yuran Pendaftaran

• Pemohon perlu membayar yuran pendaftaran seperti yang ditetapkan oleh pihak berkuasa tanah.

5. Pendaftaran Kaveat

• Selepas disahkan, kaveat akan direkodkan dalam dokumen tanah, dan sebarang transaksi akan disekat sehingga kaveat ditarik balik atau dibatalkan.

Kelebihan Kaveat Tanah

• Perlindungan Hak Milik: Kaveat memastikan bahawa kepentingan pihak pemohon tidak boleh dicabuli tanpa pengetahuan mereka.
• Mencegah Penipuan: Membantu menghalang sebarang percubaan untuk memindahkan hak milik tanah secara tidak sah.
• Langkah Pencegahan: Sebagai langkah awal bagi melindungi hak dan kepentingan pemohon sebelum urusan undang-undang atau pentadbiran selesai.
• Rekod Rasmi: Kaveat tanah didaftarkan secara rasmi di Pejabat Tanah, menjadikannya dokumen awam yang melindungi kepentingan pemohon.

Pembatalan Kaveat Tanah

Kaveat tanah boleh dibatalkan dalam situasi berikut:

• Permintaan Pemohon: Jika urusan berkaitan telah selesai atau pemohon tidak lagi memerlukan kaveat tersebut.
• Perintah Mahkamah: Jika mahkamah memutuskan bahawa kaveat tidak sah atau tidak berasas.
• Tempoh Tamat: Jika kaveat dibuat dengan had tempoh tertentu, ia akan tamat secara automatik setelah tempoh itu berakhir.

Kaveat tanah adalah undang-undang penting untuk melindungi hak dan kepentingan pihak berkepentingan terhadap tanah. Prosesnya memerlukan dokumen sokongan yang kukuh dan melibatkan Pejabat Tanah untuk pendaftaran. Dengan kaveat tanah, pemohon dapat memastikan kepentingan mereka dilindungi sementara isu atau urusan berkaitan diselesaikan secara sah.

3. Kaveat Persendirian

Maksud Kaveat persendirian adalah dokumen undang-undang yang difailkan oleh individu atau entiti persendirian untuk melindungi kepentingan mereka ke atas tanah atau hartanah tertentu. Kaveat ini bertujuan untuk memastikan tiada transaksi seperti jual beli, pajakan, gadaian, atau pemindahan hak milik dilakukan tanpa kebenaran atau pengetahuan pihak yang memohon kaveat.

Tujuan Kaveat Persendirian

• Melindungi Transaksi Hartanah: Kaveat persendirian memastikan hartanah tidak dijual, dipindah milik, atau dilakukan sebarang transaksi tanpa kebenaran pemohon, yang mungkin mempunyai kepentingan sah terhadap hartanah tersebut.
• Mengurangkan Risiko Penipuan: Memberikan perlindungan kepada pembeli atau pihak berkepentingan terhadap risiko penipuan atau urus niaga yang tidak adil yang boleh merugikan pihak yang berhak.

Siapa yang Boleh Memohon Kaveat Persendirian?

Pembeli

• Mereka yang telah menandatangani Perjanjian Jual Beli (SPA) tetapi proses pemindahan hak milik masih belum selesai.
• Tujuan: Memastikan tanah atau hartanah tersebut tidak dijual kepada pihak lain.

Pewaris atau Benefisiari

• Ahli keluarga atau benefisiari yang mewarisi tanah atau hartanah di bawah wasiat atau amanah.
• Tujuan: Melindungi hak mereka terhadap hartanah tersebut semasa proses pentadbiran pusaka.

Pemegang Pajakan atau Hak Menduduki

• Individu atau entiti yang mempunyai perjanjian pajakan atau kebenaran untuk menduduki tanah tertentu.
• Tujuan: Menghalang pemilik asal atau pihak ketiga daripada mengubah status tanah tanpa persetujuan mereka.

Pemegang Gadaian atau Pihak Berkepentingan

• Institusi kewangan atau individu yang memegang tanah sebagai jaminan hutang.
• Tujuan: Melindungi hak gadaian mereka terhadap tanah tersebut.

Proses Permohonan Kaveat

Pemohon perlu mengemukakan Borang 19B di Pejabat Tanah dengan maklumat seperti:

• Alasan tuntutan ke atas hartanah.
• Nama pemilik hartanah dan butiran hartanah.
• Dokumen sokongan seperti Perjanjian Jual Beli.

Setelah didaftarkan, kaveat berkuat kuasa dari tarikh pendaftaran, dan pemilik akan dimaklumkan melalui Borang 19A.

Tempoh Kaveat Persendirian

Kaveat persendirian sah untuk tempoh enam tahun kecuali jika dibatalkan atau diperpanjang melalui perintah mahkamah. Ia boleh ditarik balik menggunakan Borang 19G atau melalui proses mahkamah jika didapati tidak sah.

Kelebihan Kaveat Persendirian

• Perlindungan Hak: Kaveat memastikan bahawa kepentingan pemohon terhadap hartanah dilindungi daripada tindakan pihak ketiga.
• Mencegah Penipuan: Menghalang pemindahan hak milik atau transaksi lain secara tidak sah tanpa kebenaran pemohon.
• Jaminan Kesahihan Transaksi: Memastikan bahawa sebarang transaksi terhadap tanah atau hartanah melibatkan pemohon kaveat.
• Langkah Pencegahan: Membantu mengekalkan status quo hartanah sehingga isu berkaitan diselesaikan.

Pembatalan Kaveat Persendirian

Kaveat persendirian boleh dibatalkan dalam situasi berikut:

• Arahan Mahkamah: Jika pihak lain mencabar kaveat dan mahkamah memutuskan kaveat tersebut tidak sah atau tidak berasas.
• Permintaan Pemohon: Jika pemohon tidak lagi memerlukan kaveat tersebut, mereka boleh menarik balik permohonan di Pejabat Tanah.
• Penyelesaian Urusan: Contohnya, selepas pemindahan hak milik selesai atau perselisihan diselesaikan.
• Tempoh Tamat: Kaveat yang didaftarkan dengan had tempoh tertentu akan tamat secara automatik apabila tempoh tersebut berakhir.

Kaveat persendirian adalah mekanisme penting untuk melindungi hak dan kepentingan pihak berkepentingan terhadap tanah atau hartanah. Dengan memfailkan kaveat, pemohon boleh memastikan bahawa sebarang tindakan ke atas harta tersebut memerlukan kebenaran mereka terlebih dahulu. Walaupun kaveat boleh dicabar, ia tetap menjadi alat perlindungan undang-undang yang kuat untuk individu atau entiti yang berkepentingan.

4. Kaveat Pendaftar

Kaveat Pendaftar adalah kaveat yang difailkan oleh Pendaftar Hakmilik atau Pentadbir Tanah untuk tujuan rasmi kerajaan. Berbanding dengan kaveat persendirian, kaveat ini digunakan untuk melindungi kepentingan pihak berkuasa atau untuk memastikan kesahihan dalam urus niaga tanah. Ia juga berfungsi sebagai langkah untuk mencegah penipuan, pertikaian, atau kesalahan dalam pengurusan tanah.

Tujuan Kaveat Pendaftar

• Melindungi Kepentingan Kerajaan: Untuk memastikan tanah yang dimiliki atau dikawal oleh kerajaan tidak terlibat dalam transaksi yang tidak sah.
• Pencegahan Penipuan: Melindungi rekod hak milik tanah daripada sebarang manipulasi atau pemalsuan dokumen yang boleh membawa kepada pemindahan hak milik secara tidak sah.
• Kesalahan atau Ketidaktepatan dalam Rekod Tanah: Untuk membetulkan atau melindungi rekod tanah yang mungkin terkesan oleh kesalahan pentadbiran atau teknikal.
• Melindungi Kepentingan Awam: Untuk melindungi tanah yang digunakan untuk tujuan awam, seperti rizab jalan, taman awam, atau kawasan pemeliharaan alam.

Ciri-Ciri Kaveat Pendaftar

• Tidak Berpenggal (Tiada Tarikh Luput): Kaveat pendaftar kekal di dalam rekod sehingga dihapuskan oleh pihak berkuasa yang berkaitan atau melalui perintah mahkamah.
• Dilakukan oleh Pihak Berkuasa: Hanya Pendaftar Hakmilik atau Pentadbir Tanah mempunyai kuasa untuk memfailkan kaveat ini.
• Melindungi Rekod Tanah: Kaveat ini bertujuan untuk menjaga integriti rekod tanah yang berdaftar dalam sistem hak milik.
• Tidak Boleh Ditarik Balik oleh Individu: Berbeza dengan kaveat persendirian, pihak individu tidak boleh meminta pembatalan kaveat pendaftar tanpa melalui prosedur undang-undang.

Contoh Situasi Kaveat Pendaftar

• Tanah Kerajaan: Sebuah tanah yang dikenal pasti sebagai rizab kerajaan boleh diletakkan di bawah kaveat pendaftar untuk memastikan tanah itu tidak diurusniagakan secara salah.
• Kes Pertikaian: Jika terdapat kes mahkamah melibatkan pemilikan tanah, pendaftar mungkin meletakkan kaveat untuk mencegah pemindahan hak milik sehingga pertikaian diselesaikan.
• Rizab Awam: Tanah yang digunakan untuk tujuan awam seperti taman permainan, rizab jalan, atau kawasan perhutanan diletakkan di bawah kaveat pendaftar untuk menghalang urus niaga yang tidak sah.

Penghapusan Kaveat Pendaftar

Kaveat pendaftar hanya boleh dihapuskan dalam keadaan tertentu, seperti:

• Arahan Mahkamah: Pihak yang berkepentingan boleh memohon ke mahkamah untuk membatalkan kaveat jika dapat membuktikan bahawa kaveat itu tidak sah atau tidak lagi relevan.
• Keputusan Pendaftar atau Pentadbir Tanah: Pendaftar Hakmilik atau Pentadbir Tanah boleh memutuskan untuk menghapuskan kaveat jika alasan kaveat tidak lagi relevan.

Kelebihan Kaveat Pendaftar

• Melindungi Kepentingan Awam: Memberi jaminan bahawa tanah untuk kegunaan awam tidak boleh diurusniagakan secara salah.
• Meningkatkan Integriti Sistem Tanah: Menghalang pemalsuan, penipuan, atau kesalahan dalam rekod tanah yang boleh menjejaskan hak milik sah.
• Langkah Proaktif: Mengelakkan masalah atau pertikaian tanah sebelum ia berlaku dengan mengawal transaksi yang mencurigakan.
• Kuasa Undang-Undang yang Kukuh: Tidak mudah dicabar atau dibatalkan oleh pihak ketiga tanpa asas yang kukuh.

Kaveat pendaftar adalah alat penting dalam sistem pengurusan tanah untuk melindungi kepentingan kerajaan dan awam. Dengan ciri-cirinya yang kukuh dan tidak mempunyai tarikh luput, ia memberikan perlindungan berpanjangan terhadap tanah daripada transaksi yang tidak sah atau tindakan penipuan. Proses untuk membatalkannya memerlukan justifikasi undang-undang yang kuat, menjadikannya satu mekanisme yang efektif untuk mengawal selia hak milik tanah.

5. Kaveat Pemegang Lien

Kaveat Pemegang Lien ialah kaveat yang difailkan oleh pemberi pinjaman, seperti bank atau institusi kewangan, untuk melindungi hak mereka ke atas hartanah yang digadaikan sebagai jaminan pinjaman. Kaveat ini memastikan bahawa hartanah tersebut tidak boleh dijual, dipindah milik, atau diurusniagakan tanpa penyelesaian penuh terhadap hutang atau tanpa kebenaran pemegang lien.

Tujuan Kaveat Pemegang Lien

• Melindungi Hak Pemberi Pinjaman: Kaveat ini memastikan bahawa pemberi pinjaman, sebagai pemegang lien, mempunyai keutamaan ke atas hasil jualan atau transaksi hartanah sehingga pinjaman diselesaikan.
• Mencegah Urus Niaga Tidak Sah: Kaveat ini menghalang peminjam atau pemilik asal hartanah daripada menjual atau memindahkan hak milik tanpa kebenaran pemberi pinjaman.
• Memberikan Jaminan Undang-Undang: Pemberi pinjaman mendapat perlindungan undang-undang tambahan untuk memastikan hutang mereka dilunaskan sebelum sebarang perubahan status hartanah berlaku.

Ciri-Ciri Kaveat Pemegang Lien

• Difailkan oleh Pemberi Pinjaman: Hanya pemberi pinjaman, seperti bank, syarikat kewangan, atau individu yang memberikan pinjaman dengan hartanah sebagai jaminan, boleh memfailkan kaveat ini.
• Kekal Sehingga Hutang Diselesaikan: Kaveat ini kekal sehingga pinjaman sepenuhnya dilangsaikan, atau pemberi pinjaman bersetuju untuk menarik balik kaveat.
• Sekatan Transaksi: Tiada urus niaga seperti jual beli atau pemindahan hak milik boleh berlaku tanpa kebenaran pemegang lien.
• Boleh Dipindahkan ke Pembeli Baru: Sekiranya hartanah dijual, kaveat ini boleh dipindahkan kepada pembeli dengan persetujuan pemberi pinjaman, asalkan hutang dilangsaikan.

Prosedur Memfailkan Kaveat Pemegang Lien

Penyediaan Dokumen Sokongan

• Salinan dokumen perjanjian pinjaman atau gadaian.
• Bukti bahawa hartanah dijadikan jaminan untuk pinjaman.

Isi Borang Kaveat

• Borang rasmi untuk kaveat pemegang lien perlu diisi dengan butiran lengkap tentang hartanah, peminjam, dan pemberi pinjaman.

Pemfailan di Pejabat Tanah

• Borang dan dokumen sokongan difailkan di Pejabat Tanah di mana hartanah tersebut didaftarkan.

Bayaran Yuran

• Yuran pendaftaran kaveat perlu dibayar oleh pemberi pinjaman.

Pengesahan dan Pendaftaran Kaveat

• Selepas pendaftaran, kaveat akan direkodkan dalam dokumen hak milik hartanah.

Penghapusan Kaveat Pemegang Lien

Kaveat ini hanya boleh ditarik balik dalam keadaan berikut:

• Penyelesaian Hutang: Setelah hutang atau pinjaman diselesaikan sepenuhnya, pemberi pinjaman perlu menarik balik kaveat.
• Persetujuan Pemberi Pinjaman: Pemberi pinjaman boleh bersetuju untuk menarik balik kaveat sekiranya syarat lain dipenuhi, seperti hartanah dijual dengan persetujuan mereka.
• Arahan Mahkamah: Jika pihak lain mencabar kaveat ini, mahkamah boleh memutuskan sama ada kaveat ini sah atau perlu dibatalkan.

Kelebihan Kaveat Pemegang Lien

• Perlindungan Hak Pemegang Lien: Memastikan bahawa pemberi pinjaman mendapat keutamaan dalam penyelesaian hutang sebelum hartanah boleh diurusniagakan.
• Mencegah Penipuan atau Urus Niaga Tidak Sah: Menghalang pemilik asal hartanah daripada menjual atau memindah hak milik tanpa pengetahuan pemberi pinjaman.
• Memberikan Jaminan kepada Pemberi Pinjaman: Memberikan keyakinan kepada pemberi pinjaman bahawa jaminan mereka dilindungi.
• Meningkatkan Ketelusan: Semua pihak yang terlibat dalam transaksi akan mengetahui kewujudan kaveat ini melalui rekod di Pejabat Tanah.

Kaveat Pemegang Lien adalah alat undang-undang yang kritikal untuk melindungi pemberi pinjaman terhadap risiko kehilangan hak mereka ke atas hartanah yang dijadikan jaminan. Ia memberikan jaminan bahawa hutang akan diselesaikan sebelum sebarang transaksi atau perubahan hak milik hartanah berlaku. Kaveat ini kekal sebagai salah satu mekanisme utama dalam memastikan keselamatan dan keadilan dalam urus niaga hartanah yang melibatkan pinjaman atau gadaian.

6. Kaveat Pemegang Amanah

Maksud Kaveat Pemegang Amanah ialah kaveat yang difailkan oleh pemegang amanah berdaftar untuk melindungi kepentingan penerima manfaat (benefisiari) terhadap sesuatu hartanah. Ia memastikan bahawa hartanah yang dipegang atas nama pemegang amanah tidak boleh dipindah milik, dijual, atau diuruskan tanpa pengetahuan dan persetujuan penerima manfaat.

Kaveat ini adalah langkah penting untuk menjaga integriti harta amanah dan melindungi hak pihak yang sepatutnya menerima manfaat daripadanya.

Tujuan Kaveat Pemegang Amanah

• Melindungi Kepentingan Penerima Manfaat: Memastikan hartanah yang dipegang oleh pemegang amanah tidak diuruskan secara tidak sah atau tanpa mengambil kira kepentingan penerima manfaat.
• Mencegah Transaksi Tidak Sah: Menghalang pemegang amanah daripada menjual, menggadaikan, atau memindahkan hartanah tanpa kebenaran penerima manfaat.
• Menjamin Pelaksanaan Amanah: Memastikan bahawa hartanah digunakan atau diuruskan mengikut kehendak dokumen amanah atau wasiat.

Ciri-Ciri Kaveat Pemegang Amanah

• Difailkan oleh Pemegang Amanah: Hanya pemegang amanah berdaftar yang diberi kuasa untuk memfailkan kaveat ini bagi pihak penerima manfaat.
• Melibatkan Dua Pihak Berkepentingan: Kaveat ini melibatkan pemegang amanah sebagai pelindung hak dan penerima manfaat sebagai pihak yang dilindungi.
• Hanya Boleh Dibatalkan dengan Persetujuan Kedua-Dua Pihak: Penghapusan kaveat ini memerlukan persetujuan bersama antara pemegang amanah dan penerima manfaat atau melalui perintah mahkamah.
• Perlindungan Jangka Panjang: Kaveat kekal berkuat kuasa sehingga tujuan amanah selesai atau kaveat dibatalkan secara rasmi.

Prosedur Memfailkan Kaveat Pemegang Amanah

1. Penyediaan Dokumen Sokongan

• Surat Amanah atau dokumen lain yang menunjukkan hubungan amanah antara pemegang amanah dan penerima manfaat.
• Bukti pendaftaran pemegang amanah jika diperlukan.

2. Isi Borang Kaveat

• Borang permohonan kaveat rasmi perlu diisi dengan butiran lengkap tentang hartanah, pemegang amanah, dan penerima manfaat.

3. Hantar ke Pejabat Tanah

• Permohonan difailkan di Pejabat Tanah tempat hartanah itu berdaftar.

4. Bayaran Yuran Pendaftaran

• Yuran seperti yang ditetapkan oleh Pejabat Tanah perlu dibayar untuk melengkapkan proses pendaftaran.

5. Pengesahan dan Rekod

• Setelah disahkan, kaveat pemegang amanah akan direkodkan di dalam dokumen hak milik hartanah, dan ia akan berkuat kuasa serta-merta.

Kelebihan Kaveat Pemegang Amanah

• Melindungi Hak Penerima Manfaat: Memberi jaminan bahawa hartanah tidak akan diuruskan secara tidak sah tanpa mengambil kira hak penerima manfaat.
• Mengawal Pengurusan Hartanah: Mencegah pemegang amanah daripada bertindak bertentangan dengan dokumen amanah atau kehendak wasiat.
• Menjamin Ketelusan: Semua transaksi berkaitan hartanah perlu melibatkan persetujuan kedua-dua pihak, menjamin pengurusan yang adil.
• Menghalang Penyalahgunaan Kuasa: Memastikan pemegang amanah menjalankan tanggungjawab mereka dengan integriti dan kejujuran.

Penghapusan Kaveat Pemegang Amanah

Kaveat ini hanya boleh dibatalkan melalui:

• Persetujuan Bersama: Kedua-dua pihak, iaitu pemegang amanah dan penerima manfaat, perlu bersetuju untuk menarik balik kaveat.
• Arahan Mahkamah: Jika terdapat pertikaian antara pemegang amanah dan penerima manfaat, mahkamah boleh memutuskan sama ada kaveat perlu dibatalkan.
• Penyelesaian Amanah: Apabila tujuan amanah selesai atau hartanah dipindahkan kepada penerima manfaat sepenuhnya.

Kaveat Pemegang Amanah adalah alat undang-undang yang penting untuk melindungi hak penerima manfaat dan memastikan pengurusan hartanah berjalan mengikut kehendak amanah. Dengan ciri-cirinya yang ketat, kaveat ini memberikan perlindungan yang kukuh kepada semua pihak yang terlibat dan mencegah penyalahgunaan kuasa oleh pemegang amanah.

Apa Berlaku Jika Kaveat Digunakan Tanpa Asas Perundangan Sah?

Mengemukakan kaveat tanpa asas perundangan yang sah adalah tindakan yang boleh membawa kesan undang-undang serius kepada pemohon. Kaveat bertujuan untuk melindungi kepentingan yang sah, dan penyalahgunaan alat undang-undang ini boleh menyebabkan pemohon dikenakan tindakan ganti rugi atau hukuman undang-undang.

Kesan Menggunakan Kaveat Tanpa Asas Sah

Menggunakan kaveat tanpa asas sah dalam konteks perundangan boleh membawa pelbagai kesan negatif terhadap pemohon. Berikut adalah penjelasan lebih lanjut mengenai implikasi ini:

1. Pembatalan Kaveat

• Jika kaveat didapati tidak mempunyai asas perundangan atau alasan yang sah, mahkamah boleh membatalkan kaveat tersebut.
• Proses ini biasanya dimulakan oleh pihak yang terjejas melalui tindakan di mahkamah.
• Keputusan pembatalan ini boleh membawa kepada kesan undang-undang lain terhadap pemohon.

2. Perintah Pampasan

• Mahkamah boleh memerintahkan pemohon membayar pampasan kepada pihak yang terjejas.
• Jika kaveat menghalang penjualan hartanah dan menyebabkan kerugian kewangan kepada pemilik atau pembeli, pemohon mungkin diarahkan untuk membayar pampasan atas kerugian tersebut.
• Pampasan juga boleh melibatkan kerugian akibat kelewatan atau kehilangan peluang perniagaan.

3. Tindakan Undang-Undang Terhadap Pemohon

• Pihak yang terjejas boleh mengambil tindakan undang-undang terhadap pemohon untuk menuntut ganti rugi.
• Jenis ganti rugi yang boleh dituntut termasuk:
  • Kehilangan peluang perniagaan.
  • Kerugian kewangan yang disebabkan oleh tindakan pemohon.
  • Tekanan emosi atau gangguan yang dialami akibat tindakan tidak wajar tersebut.

4. Kesan kepada Reputasi Pemohon

• Pemohon yang menyalahgunakan kaveat, terutamanya institusi seperti bank, firma guaman, atau syarikat, boleh mengalami kesan negatif kepada reputasi mereka.
• Hal ini boleh memberi kesan buruk kepada kepercayaan masyarakat atau pelanggan terhadap mereka.

5. Kos Guaman Tambahan

• Pemohon yang kaveatnya dicabar di mahkamah mungkin perlu menanggung kos guaman tambahan.
• Kos ini termasuk:
  • Bayaran kepada peguam untuk mewakili mereka.
  • Bayaran mahkamah.
  • Sebarang kos tambahan lain yang berkaitan dengan proses mahkamah.

Menggunakan kaveat tanpa asas sah bukan sahaja membebankan pihak yang terjejas tetapi juga berisiko memberikan implikasi undang-undang dan kewangan kepada pemohon. Oleh itu, pemohon harus memastikan mereka mempunyai asas perundangan yang kukuh sebelum memfailkan kaveat untuk mengelakkan risiko ini.

3 Sebab Kaveat Tidak Sah

Kaveat yang tidak sah sering kali disebabkan oleh beberapa faktor utama yang menjadikannya bertentangan dengan prinsip undang-undang. Berikut adalah sebab-sebab utama kaveat boleh dianggap tidak sah:

1. Tiada Kepentingan Boleh Didaftarkan

• Pemohon tidak dapat membuktikan bahawa mereka mempunyai kepentingan sah dalam hartanah tersebut seperti yang diiktiraf oleh undang-undang.
• Kepentingan yang boleh didaftarkan biasanya merangkumi hak milik, gadai janji, pajakan, atau kepentingan tertentu lain yang berkaitan dengan hartanah.
• Contoh: Seseorang memfailkan kaveat tanpa memiliki sebarang perjanjian bertulis atau dokumen sokongan yang menunjukkan kepentingan mereka terhadap hartanah itu.

2. Tuntutan Tidak Berasas atau Spekulatif

• Pemohon memfailkan kaveat berdasarkan tuntutan yang tidak jelas atau tanpa bukti yang mencukupi.
• Seseorang memfailkan kaveat semata-mata untuk menghalang pemilik hartanah menjual hartanah kepada pihak lain tanpa justifikasi sah.
• Tindakan ini mungkin didorong oleh spekulasi atau tanggapan tanpa fakta kukuh.

3. Penyalahgunaan Kaveat

• Pemohon menggunakan kaveat sebagai alat untuk memberi tekanan atau mengganggu pihak lain.
• Hal ini biasanya berlaku dalam situasi pertikaian peribadi atau komersial, di mana kaveat difailkan untuk melambatkan proses atau menyebabkan ketidakselesaan kepada pihak lawan.
• Dalam kes perebutan harta pusaka, seorang ahli keluarga memfailkan kaveat walaupun mereka tidak mempunyai hak sah terhadap hartanah itu.
• Dalam pertikaian komersial, pihak yang tiada kepentingan sah menggunakan kaveat untuk memaksa pemilik hartanah menyelesaikan konflik di luar mahkamah.

Kaveat dianggap tidak sah apabila:

• Pemohon tidak dapat membuktikan kepentingan sah.
• Tuntutan mereka bersifat spekulatif dan tidak disokong oleh fakta atau dokumen.
• Kaveat digunakan secara salah sebagai alat tekanan atau gangguan.

Kaveat yang tidak sah bukan sahaja boleh dibatalkan tetapi juga membawa risiko undang-undang kepada pemohon, termasuk ganti rugi dan kos mahkamah. Oleh itu, penting bagi individu atau entiti memastikan asas perundangan yang kukuh sebelum memfailkan kaveat.

Tindakan Mahkamah dalam Kes Kaveat Tidak Sah

Tindakan mahkamah dalam kes kaveat yang tidak sah bertujuan memastikan keadilan dan mengekang penyalahgunaan sistem undang-undang. Berikut adalah tindakan utama yang boleh diambil oleh mahkamah dan kepentingan konsultasi undang-undang:

1. Membatalkan Kaveat

Mahkamah boleh mengarahkan Pejabat Tanah untuk membatalkan kaveat jika ia didapati

• Tidak mempunyai asas sah.
• Dibuat tanpa kepentingan yang boleh didaftarkan.
• Pembatalan ini memberikan hak kepada pemilik atau pihak yang terjejas untuk meneruskan urusan hartanah tanpa sekatan.

2. Memerintahkan Pampasan

Jika kaveat menyebabkan kerugian kewangan atau gangguan kepada pihak terjejas, mahkamah boleh

• • Menentukan jumlah pampasan yang harus dibayar oleh pemohon.
  • Pemilik hartanah terhalang menjual hartanah dalam tempoh tertentu, menyebabkan kehilangan peluang atau nilai pasaran menurun.
  • Pampasan akan merangkumi kerugian kewangan tersebut.

3. Menetapkan Kos Guaman

Mahkamah boleh mengarahkan pemohon membayar kos guaman pihak terjejas, termasuk:

• Bayaran kepada peguam.
• Perbelanjaan berkaitan proses pembatalan kaveat.

Ini memberi isyarat bahawa sistem undang-undang tidak boleh disalahgunakan tanpa akibat.

Kepentingan Konsultasi Undang-Undang

1. Memastikan Asas Sah Kaveat

• Peguam boleh membantu pemohon menentukan sama ada mereka mempunyai kepentingan sah yang mencukupi untuk memohon kaveat.
• Langkah ini mengurangkan risiko kaveat dianggap tidak sah oleh mahkamah.

2. Mengelakkan Tindakan Undang-Undang

Dengan nasihat undang-undang yang tepat, pemohon dapat memahami potensi implikasi kaveat, termasuk:

• Tindakan undang-undang oleh pihak terjejas.
• Kos guaman dan pampasan yang mungkin dikenakan.

3. Menyediakan Dokumentasi Lengkap

Peguam dapat membantu menyediakan dokumen sokongan yang relevan, seperti:

• Perjanjian bertulis.
• Bukti kepentingan terhadap hartanah.

Dokumentasi yang lengkap menguatkan kedudukan pemohon dan mengurangkan risiko cabaran di mahkamah.

Mahkamah memainkan peranan penting dalam menangani kaveat yang tidak sah melalui pembatalan, pampasan, dan pengenaan kos guaman. Pemohon dinasihatkan untuk mendapatkan konsultasi undang-undang sebelum memfailkan kaveat bagi memastikan asas sah, mengelakkan tindakan undang-undang, dan menyediakan dokumen sokongan yang kukuh. Ini bukan sahaja melindungi pemohon tetapi juga memastikan keadilan bagi semua pihak yang terlibat.

Perbezaan Antara Kaveat Pendaftar dan Kaveat Persendirian

Perbezaan	Kaveat Pendaftar	Kaveat Persendirian
Pihak yang Memohon	Dilakukan oleh Pendaftar Hakmilik atau Pentadbir Tanah, bagi pihak urusan rasmi kerajaan.	Dilakukan oleh individu persendirian atau entiti yang ingin menuntut hak milik atau kepentingan.
Tujuan	Untuk melindungi kepentingan kerajaan atau mengelakkan urus niaga tanah yang mencurigakan.	Untuk melindungi kepentingan persendirian, seperti hak pembeli atau pewaris terhadap hartanah.
Tempoh Sah	Tidak ada tarikh lupus, berkuat kuasa selagi mana kaveat masih didaftarkan.	Tamat dalam tempoh 6 tahun, kecuali jika diperpanjang melalui perintah mahkamah.
Pembatalan	Permohonan kepada Pendaftar Hakmilik (hanya untuk pemilik). Arahan mahkamah.	Permohonan kepada Pendaftar Hakmilik atau Pentadbir Tanah. Arahan mahkamah.
Kepentingan Pihak Lain	Melibatkan urusan rasmi negara atau negeri, tidak berkaitan dengan pihak individu.	Melibatkan urusan individu seperti pembeli rumah, pewaris, atau pihak yang mempunyai kepentingan.

 

Kaveat adalah alat undang-undang yang sangat penting untuk melindungi hak dan kepentingan individu atau pihak tertentu terhadap hartanah. Jenis-jenis kaveat seperti kaveat rumah, kaveat tanah, kaveat persendirian, dan kaveat persendirian atas tanah membolehkan pembeli, pewaris, atau pemegang amanah melindungi hak mereka sehingga proses undang-undang atau transaksi selesai.

Namun, penting untuk memahami proses dan risiko yang berkaitan dengan kaveat. Oleh itu, disarankan untuk mendapatkan nasihat undang-undang daripada peguam yang berpengalaman sebelum mendaftarkan kaveat. Dengan langkah yang betul, kaveat boleh menjadi mekanisme perlindungan yang berkesan untuk hartanah anda.

Artikel lain:

• 5 Jenis Pelaburan Hartanah di Malaysia & Kesilapan yang Sering Berlaku
• Cara Check Market Value Rumah dan Kaedah Penilaian hartanah di Malaysia
  
• Kesan Jual Rumah Sebelum 5 Tahun