Cara Beli Rumah Lelong di Malaysia: Panduan Lengkap yang Anda Perlu Tahu!

Bila sebut rumah lelong, ramai yang terus terbayang perkara-perkara negatif seperti rumah yang sudah usang, membayar kos-kos tersembunyi atau perlukan kos repair yang tinggi. Malah, proses pembelian rumah lelong juga sering dianggap susah dan leceh dari segi undang-undang. 

Tapi tahu tak yang harga rumah lelong biasanya jauh lebih rendah berbanding rumah yang dijual oleh pemaju atau rumah sub-sale. Jom kita fahami cara untuk membeli rumah lelong dengan mudah!

Apa Itu Rumah Lelong atau Hartanah Lelong?

Rumah lelong ialah hartanah yang dijual apabila pemilik asal gagal membayar pinjaman perumahan atau mempunyai pinjaman lain kepada bank atau institusi kewangan.

Secara amnya ialah apabila pinjaman gagal dibayar, bank akan menjual rumah secara lelongan termasuklah kediaman seperti flat, apartmen, banglo dan lain-lain untuk mendapatkan kembali jumlah pinjaman yang gagal dibayar.

Proses lelongan hartanah ini boleh dilakukan sama ada secara fizikal atau dalam talian.

Jenis Lelongan Hartanah di Malaysia

Terdapat dua jenis lelongan hartanah di Malaysia:

• Lelongan Awam - Dijalan di tempat awam seperti dewan lelongan atau hotel.
• Lelongan Mahkamah/Pejabat Tanah - Dijalan di Mahkamah atau Pejabat Tanah.

Perbezaan Antara Lelongan Awam dan Lelongan Mahkamah/Pejabat Tanah

Terdapat dua jenis lelongan rumah di Malaysia, lelongan awam dan lelongan mahkamah.

Lelongan awam dijalankan di tempat pelelong seperti dewan lelongan atau hotel. Manakala, lelongan mahkamah pula dilakukan di mahkamah atau pejabat tanah untuk hartanah yang memiliki geran individu.

Perbezaan Antara Lelongan Awam dan Lelongan Mahkamah

• Lelongan Awam: Dijalankan untuk hartanah tanpa geran individu. Tempoh penyelesaian bayaran biasanya 90 hari.
• Lelongan Mahkamah: Dijalankan untuk hartanah dengan geran individu. Tempoh penyelesaian bayaran adalah 120 hari.

Tips Newbie Masuki Pasaran Lelong

Rajin Tengok Senarai Hartanah

• Cari senarai lelongan di surat khabar, agen hartanah, risalah bank, laman web pelelong, pejabat tanah, atau laman web hartanah lelong seperti lelonglist.my.

Fahami Syarat Proclamation of Sale (POS) dan Condition of Sale (COS)

• Dapatkan dokumen Proclamation of Sale (POS) dan Condition of Sale (COS) secara PERCUMA daripada pelelong untuk memahami syarat lelongan dan hutang tertunggak.
• Terdapat beberapa kes penipuan dimana anda perlu membayar untuk dapatkan POS ( kebiasaanya berlaku apabila berurusan dengan pihak lain ) dan bukan pelelong secara terus.
• Maklumat wajib ada di dalam Condition of Sale (POS):
  • tarikh dan tempat lelongan
  • nama penerima dan jumlah bank draft yang perlu disediakan
  • alamat hartanah yang di lelongan, keluasan, pegangan,
  • peguam bank pelelong
  • tempoh masa baki pembelian rumah lelong.
• Condition of Sale (COS) memberikan anda maklumat tentang syarat jualan, maksudnya ia berkaitan dengan hutang tertunggak hartanah lelong itu sebelum tarikh lelongan.

Semak Tunggakan Bil Utiliti

• Semak tunggakan bil utiliti di pejabat pengurusan kediaman hartanah sebelum membida.
• Anda juga boleh semak bil tunggakan lain seperti bil air, dan cukai pintu

Semak Status Private Caveat

• Pastikan tiada sekatan persendirian atau private caveat dalam geran hartanah dengan membuat semakan di pejabat tanah.
• Kos semakan biasanya RM60 atau sekitar RM80 hingga RM100 jika menggunakan agen.
• Apabila terdapat kaveat, pihak yang meletakkan sekatan itu tidak mahu membatalkannya, proses tukar hak milik akan jadi sangat rumit.
• Tempoh masa private caveat adalah 6 tahun dan ianya akan tamat sekiranya tidak diperbaharui.

5 Tips Newbie Perlu Buat Sebelum Membeli Rumah Lelong

1. Tentukan Bajet

Langkah pertama sebelum membeli rumah lelong adalah menentukan bajet anda. Pastikan anda mampu membayar deposit sekurang-kurangnya 10% dari harga rumah. Selain itu, ambil kira kos tambahan seperti cukai, yuran guaman, dan kos renovasi. Menentukan bajet yang tepat akan membantu anda dalam membuat keputusan yang lebih bijak dan mengelakkan daripada komitmen kewangan yang terlalu tinggi.

2. Semak Kelayakan Pinjaman

Seterusnya, periksa kelayakan pinjaman anda dengan bank atau institusi kewangan. Anda boleh menggunakan kalkulator pinjaman yang disediakan oleh kebanyakan bank untuk membantu menetapkan bajet. Pastikan anda memenuhi syarat-syarat yang ditetapkan oleh bank untuk mendapatkan kelulusan pinjaman. Semak juga kadar faedah dan terma pinjaman yang ditawarkan untuk memastikan ianya sesuai dengan kemampuan kewangan anda.

3. Dapatkan Maklumat Rumah Lelong

Cari maklumat terperinci mengenai rumah lelong yang anda minati. Faktor-faktor seperti keselamatan, kejiranan, dan kemudahan berhampiran adalah penting untuk dipertimbangkan. Maklumat ini boleh diperoleh melalui pelbagai sumber seperti laman web hartanah, agen hartanah, dan pemerhatian sendiri. Pastikan anda membuat kajian yang menyeluruh untuk memastikan pelaburan anda berbaloi.

4. Bandingkan Harga Pasaran

Selidik harga pasaran semasa untuk rumah yang dipilih. Ini boleh dilakukan dengan membandingkan harga rumah lelong dengan harga rumah baharu atau sekunder di kawasan yang sama. Nilai pasaran rumah lelong biasanya 30% lebih rendah berbanding harga pasaran rumah baharu, bergantung pada lokasi. Bandingan harga ini akan memberi anda gambaran sama ada harga lelongan tersebut berpatutan atau tidak.

5. Lawatan Tapak

Lakukan lawatan ke rumah yang ingin dibeli untuk mengetahui keadaan sebenar rumah dan kawasan sekitarnya. Walaupun anda mungkin tidak dapat masuk ke dalam rumah, pemeriksaan luaran dapat memberikan gambaran tentang keadaan rumah. Periksa aspek seperti kerosakan struktur, keadaan bumbung, dan keadaan keseluruhan rumah. Lawatan tapak ini penting untuk memastikan rumah tersebut sesuai dengan keperluan dan jangkaan anda.

Proses Membeli Rumah Lelong di Malaysia

Proses Sebelum Hari Lelongan

Sebelum membida, sediakan 10% daripada harga rumah dalam bentuk bank draft. Contohnya, jika harga rizab RM230,000, sediakan bank draft RM23,000. Jika menggunakan agen, kosnya akan bertambah antara RM500 hingga RM1,500.

Proses Pada Hari Lelongan

Hadir ke Proses Bidaan sama ada:

• Lelongan Hartanah di Tempat Fizikal
• Lelongan Hartanah secara Online/Talian

Sekiranya lelongan secara fizikal, pastikan anda tiba awal di lokasi lelongan dan sediakan bank draf serta kad pengenalan.

Berikut adalah kos yang perlu dibayar sekiranya bidaan berjaya:

• 10% bank draft untuk masuk bidaan
• Harga bidaan yang menang
• 10% deposit dari harga menang bidaan
• Tambahan wang deposit bagi harga bidaan
• Kos setem hasil bagi Kontrak Jualan/Contract of Sale

Contoh: Pada hari lelongan, jika berjaya, anda perlu menyediakan 10% deposit daripada harga bidaan.

Jika harga menang RM300,000, sediakan RM30,000 sebagai 10% deposit dan kebiasaanya kos tambahan termasuk kos setem hasil antara RM100 hingga RM150.

Proses Selepas Menang Bidaan

Bagi lelongan fizikal, sekiranyan bidaan berjaya, anda perlu membuat pembayaran deposit dan menandatangani dokumen POS. Manakala untuk lelongan dalam talian pula, tandatangani Kontrak Jualan dan bayar baki deposit melalui pemindahan bank.

Sebelum tandatangan, anda perlu periksa semua butiran dokumen dengan teliti. Contohnya nama penuh, no kad pengenalan, alamat hartanah yang berjaya di beli, harga belian dan juga bayaran yang dibuat dalam bentuk bank draft dan juga tambahan tunai yang anda keluarkan.

Setelah selesai semua proses, anda perlu mendapatkan pembiayaan pinjaman dari pihak bank. Seterusnya, anda perlu mendapatkan pinjaman bank dalam tempoh 90 hari atau 120 hardan selesaikan kos tambahan termasuk yuran guaman dan setem perjanjian pinjaman.

Sekiranya bank pinjaman lambat bayar, anda akan dikenakan penaliti oleh bank pelelong.

Risiko Membeli Rumah Lelong

Setiap perkara mesti datang dengan risiko, samalah juga dengan membeli rumah lelong. Walaupun rumah lelong lebih murah dengan harga rumah pasaran atau subsale yang, terdapat beberapa risiko yang perlu anda tahu. Berikut adalah risiko ketika membeli rumah lelong:

• Kerosakan Luar Jangkaan: Tidak dapat melihat keadaan sebenar dalaman rumah kerana berkunci.
• Tunggakan Bil: Cukai pintu, cukai tanah, caj penyelenggaraan tidak ditanggung oleh bank.
• Bayaran Pendahuluan Hangus: Jika gagal menyelesaikan baki pembelian.
• Bayaran Denda Lewat: Jika peguam minta tempoh lanjutan.
• Penghuni Lama Enggan Keluar: Penghuni lama tidak mahu keluar dari rumah.

Kami berharap artikel ini, dapat membantu anda memahami proses dan persiapan yang diperlukan dalam membeli rumah lelong di Malaysia. Selamat membida dan semoga berjaya dalam pembelian rumah lelong! 

 

Artikel Lain:

• The 5 Hidden Costs of Owning a Home in Malaysia
  
• Rumah Mampu Milik KL (RUMAWIP 2024)
• Maksud B40 M40 T20 Dan Skim Perumahan Kerajaan 2024