Bila kita bercakap tentang membeli rumah, perkara pertama yang terlintas dalam fikiran mestilah “Berapa bayaran bulanan yang saya mampu bayar?” Nak buat keputusan beli rumah ni bukannya mudah, tapi jangan risau, ada cara yang cepat dan mudah untuk kira anggaran bayaran bulanan rumah anda.

Cara Kira Bayaran Bulanan Rumah

1. Ketahui Jumlah Pinjaman

Langkah pertama yang paling penting adalah tahu berapa jumlah pinjaman yang anda perlukan. Senang je, jumlah ni adalah beza antara harga rumah dengan bayaran pendahuluan yang anda dah bayar.

FORMULA: Jumlah Pinjaman=Harga Rumah−Bayaran Pendahuluan

Contohnya, kalau rumah yang anda nak beli harga dia RM400,000 dan anda bayar RM40,000 sebagai bayaran pendahuluan, jumlah pinjaman anda ialah:

RM400,000−RM40,000=RM360,000

So, jumlah pinjaman anda ialah RM360,000. Mudah kan?

2. Tentukan Kadar Faedah

Okay, lepas dah tahu jumlah pinjaman, anda kena faham tentang kadar faedah (interest rate) yang dikenakan oleh bank sebelum memohon pinjaman. Biasanya, kadar ni dinyatakan dalam peratus tahunan. Sebagai contoh, kalau bank bagi kadar faedah 4.5% setahun, kita akan guna kadar ni untuk kira ansuran bulanan nanti.

Tapi, apa beza kadar faedah tetap dan kadar faedah berubah?

Kadar Faedah Tetap (Fixed Rate) adalah Kadar yang kekal sama sepanjang tempoh pinjaman. Bayaran bulanan anda tak akan berubah walaupun ekonomi atau pasaran berubah. Kadar tetap ni sesuai kalau anda nak bajet yang stabil dan tak nak pening kepala fikirkan perubahan bayaran setiap bulan.

Kadar Faedah Berubah (Floating Rate) adalah kadar yang boleh berubah mengikut kadar pasaran semasa, biasanya dikaitkan dengan Kadar Asas (Base Rate) bank. Bayaran bulanan anda boleh naik atau turun bergantung kepada prestasi ekonomi. Jika ekonomi baik, kadar mungkin rendah dan anda boleh jimat, tapi kalau kadar pasaran naik, bayaran bulanan pun akan meningkat.

Mana satu lebih baik? Itu bergantung pada risiko yang anda sanggup ambil. Kadar tetap memberi kepastian, manakala kadar berubah mungkin memberi peluang untuk bayar kurang apabila kadar pasaran turun, tapi dengan risiko bayaran lebih tinggi jika pasaran naik.

3. Tempoh Pinjaman (Tenure)

Seterusnya, kita kena tahu berapa lama anda nak bayar balik pinjaman tu. Biasanya, tempoh pinjaman ni antara 20 hingga 35 tahun dan ia bergantung pada terma dan syarat yang ditetapkan oleh pemberi pinjaman. Makin lama tempoh pinjaman, makin rendah bayaran bulanan, tapi jangan lupa, lagi lama tempoh, lagi banyak faedah yang anda kena bayar.

4. Formula Mudah: Harga Rumah ÷ 200

Nak anggaran bayaran bulanan dengan cara yang paling senang? Gunakan formula ringkas cara kira bulanan rumah ini:

Formula: Harga Rumah ÷ 200 = Anggaran Bayaran Bulanan

Contohnya, kalau harga rumah yang anda minat ialah RM400,000, anggaran bayaran bulanan adalah:

RM400,000 ÷ 200 = RM2,000

Ini adalah anggaran kasar yang boleh membantu anda untuk buat keputusan pantas. Formula ini membantu anda dapatkan idea kasar tentang berapa bayaran bulanan yang mungkin anda perlu bayar, tapi ingat, jumlah tepat akan diberikan oleh pihak bank selepas mereka semak profil kewangan anda.

Dengan anggaran ni, lebih senang untuk anda cari rumah yang sesuai dengan gaji dan bajet bulanan anda!

5. Contoh Pengiraan Bayaran Bulanan Formula Detail

Kalau nak pengiraan yang lebih tepat, kita guna formula yang lebih terperinci:

Formula Detail:

Bayaran Bulanan = P × r × (1 + r)^n / [(1 + r)^n - 1]

Jangan risau, nampak rumit tapi sebenarnya tak susah. Mari kita pecahkan:

P: Jumlah pinjaman (contoh: RM360,000)

r: Kadar faedah bulanan (kadar faedah tahunan / 12)

n: Tempoh pinjaman dalam bulan (tempoh tahun pinjaman × 12)

Dengan contoh rumah harga RM400,000, tempoh pinjaman 30 tahun, dan kadar faedah 4.5%, jumlah bayaran bulanan yang lebih tepat akan jadi lebih kurang RM1,824.

6. Gunakan Kalkulator Pinjaman

Kalau anda rasa formula tu terlalu teknikal, anda boleh menggunakan kalkulator loan rumah yang ada di Property Genie. Anda cuma perlu masukkan jumlah pinjaman, kadar faedah dan tempoh pinjaman, sistem akan buat semua kiraan pinjaman perumahan untuk anda.

Untuk pengetahuan lebih lanjut article di bawah ni akan ajar step-by-step nak pakai house loan calculator untuk korang kira bulanan korang.

Financial Planning with Our Housing Loan Calculator Malaysia

7. Kos Tambahan

Selain bayaran bulanan pinjaman, ada beberapa kos tambahan yang anda kena ambil kira, seperti insurans rumah, cukai tanah, dan kos penyelenggaraan. Semua ni penting untuk dimasukkan dalam bajet bulanan supaya kewangan anda tak terganggu.

FAQ Tentang Pinjaman Perumahan

Apa Itu Kadar Faedah Efektif (EIR)?

Mungkin anda pernah dengar tentang Kadar Faedah Efektif (Effective Interest Rate, EIR). Ini penting untuk difahami kerana EIR ni sebenarnya lebih mencerminkan kos sebenar pinjaman anda. EIR mengambil kira bukan sahaja kadar faedah, tetapi juga kesan pembayaran semula secara ansuran sepanjang tempoh pinjaman.

Dengan kata lain, EIR menunjukkan jumlah kos sebenar pinjaman, termasuk caj tersembunyi atau faedah kompaun, jadi ia sering lebih tinggi daripada kadar faedah yang ditunjukkan. EIR penting untuk dibandingkan antara pinjaman yang berbeza supaya anda dapat lihat kos sebenar yang terlibat.

Berapa Banyak Saya Layak Untuk Pinjaman Rumah?

Ini satu soalan penting! Berapa banyak yang anda layak pinjam akan bergantung kepada beberapa faktor yang bank akan tengok sebelum mereka luluskan pinjaman anda. Secara amnya, ada beberapa faktor utama:

• Gaji Bulanan: Semakin tinggi pendapatan anda, semakin besar peluang untuk mendapat pinjaman lebih besar. Secara asasnya, bank akan lihat bahawa bayaran bulanan pinjaman tak boleh lebih daripada 30-40% daripada pendapatan bulanan anda. Contohnya, jika gaji anda RM5,000 sebulan, bayaran bulanan pinjaman tak boleh lebih daripada RM1,500-RM2,000.
• Komitmen Kewangan Lain: Bank juga akan periksa komitmen kewangan lain yang anda ada seperti hutang kereta, kad kredit, atau pinjaman peribadi. Ini penting sebab mereka nak pastikan anda mampu bayar balik semua hutang termasuk pinjaman rumah.
• Skor Kredit: Skor kredit anda penting untuk bank tahu sama ada anda jenis peminjam yang bertanggungjawab atau tidak. Jika anda ada sejarah pinjaman yang baik dan selalu bayar on time, peluang untuk lulus pinjaman rumah lebih cerah.
• Tempoh Pinjaman: Tempoh pinjaman juga mempengaruhi jumlah yang anda layak pinjam. Semakin panjang tempoh pinjaman, semakin rendah bayaran bulanan, jadi anda mungkin boleh dapat pinjaman yang lebih besar.

Bayaran Bulanan Pinjaman Termasuk Insurans dan Cukai Hartanah Ke?

Soalan ni selalu ditanya oleh pembeli rumah pertama. Jawapannya, Tidak, bayaran bulanan yang anda bayar kepada bank biasanya tidak termasuk insurans dan cukai hartanah. Bayaran bulanan yang anda buat hanyalah untuk pinjaman pokok (principal) dan faedah (interest).

Untuk insurans dan cukai hartanah, anda kena bayar asing-asing. Ada dua jenis insurans yang biasanya terlibat:

• Insurans kebakaran (fire insurance) ini diwajibkan oleh bank dan akan dikenakan kos tambahan setiap tahun. Bank memerlukan insurans ini untuk melindungi rumah dari risiko seperti kebakaran.
• MRTA/MLTA adalah insurans hayat yang dikaitkan dengan pinjaman rumah. Ia membantu melindungi waris anda jika berlaku kematian atau ketidakupayaan kekal. Anda boleh pilih sama ada mahu insurans ini disertakan dengan pinjaman (MRTA) atau secara berasingan (MLTA).

Manakala untuk cukai hartanah (cukai pintu atau cukai tanah), anda akan terima bil dari pihak berkuasa tempatan (majlis daerah atau negeri) dan ini juga perlu dibayar secara berasingan.

Macam Mana Bank Kira Kelayakan Pinjaman?

Bank guna beberapa formula dan kaedah untuk kira kelayakan anda, tapi yang paling asas ialah Debt Service Ratio (DSR). DSR ni kira jumlah hutang yang anda ada berbanding pendapatan bulanan. 

Formula Debt Service Ratio (DSR):

DSR = (Jumlah Komitmen Bulanan ÷ Pendapatan Bulanan) × 100

Sebagai contoh, jika anda ada komitmen bulanan seperti hutang kereta RM700, kad kredit RM200, dan anda mahu tambah pinjaman rumah dengan bayaran RM1,500, total komitmen anda adalah RM2,400. Jika pendapatan bulanan anda RM6,000, DSR anda adalah:

(RM2,400 ÷ RM6,000) × 100 = 40%

Kebanyakan bank lebih suka DSR anda di bawah 50%, bermakna anda ada ruang untuk komitmen lain tanpa membebankan diri.

Sekarang, dah tak perlu pening lagi bila nak kira bayaran bulanan rumah atau berapa banyak anda layak pinjam. Dengan panduan ni, anda boleh buat perancangan kewangan yang lebih mantap sebelum membuat keputusan beli rumah. Pastikan anda buat kiraan yang betul dan ambil kira semua kos yang terlibat. Kalau semua nampak okay, barulah masa sesuai untuk sign borang beli rumah!

Artikel lain:

• Kelayakan Beli Rumah Mengikut Gaji: Apa Yang Perlu Anda Tahu
• House Loan Calculator: Cara Mengira Pinjaman Rumah Anda