Kesan Jual Rumah Sebelum 5 Tahun

Menjual rumah dalam tempoh lima tahun selepas membelinya, atau dengan kata lain, jual rumah sebelum 5 tahun, nampak seperti cara mudah untuk buat keuntungan cepat. Tapi sebenarnya, ia datang dengan banyak kos dan kesan lain yang perlu difahami dengan teliti. Dalam artikel ini, kita akan bincangkan tentang cukai jual rumah, penalti bank, dan juga cara kira untung jualan serta formula kira kos jualan supaya anda lebih yakin sebelum membuat keputusan.

8 Kesan Jual Rumah Sebelum 5 Tahun

1. Cukai Jual Rumah (RPGT) yang Tinggi

Salah satu kos utama apabila anda jual rumah sebelum 5 tahun ialah Cukai Keuntungan Harta Tanah atau RPGT (Real Property Gains Tax). Cukai jual rumah ini dikira berdasarkan keuntungan yang diperoleh. Semakin singkat tempoh pemilikan, semakin tinggi kadar cukainya. Berikut adalah kadar CKHT atau RPGT untuk pemilik individu warganegara:

• Tahun 1-3: 30% daripada keuntungan
• Tahun 4: 20%
• Tahun 5: 15%
• Selepas 5 tahun: 0% (tiada cukai dikenakan)

Contoh Pengiraan:
Jika anda membeli rumah pada harga RM300,000 dan menjualnya pada tahun ketiga dengan harga RM400,000, anda memperoleh keuntungan sebanyak RM100,000. Dengan kadar CKHT 30%, cukai yang dikenakan adalah:

RM100,000 x 30% = RM30,000

Oleh itu, anda perlu membayar CKHT sebanyak RM30,000.

Nota:

• Pengecualian CKHT: Terdapat pengecualian CKHT untuk individu warganegara Malaysia yang menjual hartanah kediaman selepas tempoh pemilikan melebihi lima tahun. Dalam kes ini, tiada cukai dikenakan. 
• Pengecualian Sekali Seumur Hidup: Individu warganegara Malaysia juga layak mendapat pengecualian CKHT sekali seumur hidup bagi penjualan satu unit hartanah kediaman. 
• Kos Dibenarkan: Anda boleh menolak kos-kos tertentu seperti yuran guaman, duti setem, dan kos pengiklanan daripada jumlah keuntungan sebelum pengiraan CKHT.

2. Penalti Lock-In Period dan Pinjaman yang Belum Habis Bayar

Banyak bank ada tempoh lock-in selama 3-5 tahun. Kalau jual dalam tempoh ini, bank akan kenakan penalti sekitar 2-3% dari baki pinjaman. Ini tambahan kepada kos yang perlu anda tanggung, terutama jika rumah masih ada baki pinjaman yang besar. 

Contoh
Jika baki pinjaman adalah RM250,000 dan penalti dikenakan sebanyak 3%, jumlah penalti ialah RM7,500.

Kos tambahan ini perlu diambil kira dalam bajet penjualan rumah. Penalti lock-in ini bertujuan untuk mengurangkan risiko bank, tetapi ia boleh menambahkan beban kewangan kepada peminjam yang ingin menjual rumah dalam tempoh tersebut.

3. Cara Kira Untung Jualan: Baki Pinjaman Tak Berkurang Banyak

Dalam beberapa tahun pertama, bayaran ansuran bulanan lebih banyak kepada faedah (interest rumah) dan bukan jumlah pokok (jumlah asal pinjaman). Ini bermakna apabila anda jual rumah sebelum 5 tahun, baki pinjaman tak akan banyak berkurang. Kalau jualan hanya cukup untuk lunaskan baki pinjaman, dan boleh menyebabkan keuntungan jualan menjadi minimum atau bahkan tidak ada.

Cara Kira Untung Jualan Rumah Secara Mudah:

• Harga Jualan Rumah
  Tentukan nilai jualan rumah pada masa itu. Lagi tinggi harga, lagi tinggi potensi untung.
• Baki Pinjaman Semasa
  Semak baki pinjaman dengan bank. Jumlah ini adalah yang perlu dilangsaikan dulu daripada hasil jualan.
• Penalti Lock-In & RPGT
  Kalau masih dalam tempoh lock-in, mungkin ada penalti yang perlu dibayar. Selain itu, jika keuntungan tinggi, RPGT (Cukai Keuntungan Harta Tanah) akan dikenakan.
• Kos-Kos Tambahan
  Termasuk yuran guaman, komisen ejen, dan kos-kos kecil lain yang mungkin timbul.

Formula Kira Untung Jualan Rumah:

Untung Jualan=(Harga Jualan−Baki Pinjaman−Penalti Lock-In−RPGT−Kos Tambahan)

Contoh Mudah:
Jika harga jual rumah ialah RM400,000 dan baki pinjaman RM250,000, dengan penalti lock-in RM7,500, RPGT RM30,000, dan kos tambahan RM10,000, maka:

Untung Jualan=(400,000−250,000−7,500−30,000−10,000)=RM102,500

Keuntungan jual rumah mungkin tidak begitu besar jika jual rumah awal kerana baki pinjaman masih tinggi. Jadi, pastikan buat kiraan yang lengkap, ambil kira baki pinjaman dan semua kos tambahan untuk tahu keuntungan sebenar.

4. Kos Penjualan Lain (Yuran Ejen, Guaman, dan Kos Dokumentasi)

Apabila menjual rumah, anda juga perlu bayar yuran ejen hartanah dan yuran peguam. Ini adalah kos tambahan yang perlu dimasukkan dalam kiraan kos jualan. 

• Proses penjualan rumah turut melibatkan yuran untuk ejen hartanah (sekitar 2-3% daripada harga jualan), kos guaman, dan kos dokumentasi.
• Kesemua ini perlu dimasukkan dalam pengiraan kos penjualan agar tidak mengalami kerugian besar.

5. Nilai Pasaran Semasa

Sebelum buat keputusan untuk jual rumah sebelum 5 tahun, penting untuk pastikan nilai pasaran rumah anda sama ada telah naik atau sekurang-kurangnya stabil. Kalau nilai rumah masih rendah atau di bawah harga belian, ada risiko kerugian, sebab anda mungkin terpaksa bayar kos penalti lock-in dan baki pinjaman yang lebih tinggi daripada harga jualan.

Contoh:

• Harga Belian Asal: RM300,000
• Nilai Pasaran Semasa: RM280,000
• Baki Pinjaman: RM290,000
• Penalti Lock-In (3% daripada baki pinjaman): RM8,700

Dalam kes ini, menjual rumah mungkin tak berbaloi sebab harga jualan tak cukup untuk menampung baki pinjaman dan kos penalti.

Langkah-Langkah yang Boleh Diambil:

• Dapatkan Penilaian Semasa: Hubungi penilai hartanah untuk tahu nilai terkini rumah anda.
• Lihat Trend Pasaran: Cek perkembangan pasaran di kawasan anda. Kalau ada potensi kenaikan, mungkin lebih baik tunggu dulu sebelum jual.
• Kira Kos Tambahan: Ambil kira semua kos seperti penalti lock-in, CKHT, dan kos perpindahan dalam bajet jualan.

6. Kos Penyelenggaraan dan Pembaikan

Dalam tempoh lima tahun, rumah biasanya memerlukan penyelenggaraan berskala dan mungkin juga pembaikan besar. Kos-kos ini termasuk:

• Penyelenggaraan rutin: Seperti pembersihan, penyelenggaraan sistem HVAC, dan peralatan rumah.
• Pembaikan besar: Mengganti bumbung, membaiki paip utama, atau pembaikan struktur lain.

Walaupun menjaga rumah dalam keadaan baik boleh membantu menaikkan harga jualan, kos penyelenggaraan dan pembaikan ini tetap perlu diambil kira dalam bajet penjualan. Dengan memasukkan kos ini, anda akan mendapat gambaran yang lebih jelas tentang keuntungan sebenar setelah semua perbelanjaan ditolak.

7. Rekod Kredit (ccris/ctos) dan Kesannya

Menjual rumah sebelum 5 tahun untuk melunaskan pinjaman boleh memberi kesan kepada rekod kredit anda. Jika pihak bank melihat tindakan ini sebagai satu risiko kewangan, ia mungkin menurunkan penilaian kredit anda. Rekod kredit yang baik sangat penting, terutamanya bagi mereka yang bercadang untuk membuat pinjaman baru.

Jika jual rumah sebelum 5 tahun ini menjejaskan rekod kredit anda, ia boleh menyukarkan proses untuk mendapatkan kelulusan pinjaman lain atau memperoleh kadar faedah yang lebih baik. Jadi, sebelum buat keputusan untuk jual rumah sebelum 5 tahun, pertimbangkan kesannya pada rekod kredit serta implikasi kewangan jangka panjang.

8. Kos Pindah dan Tempat Tinggal Baru

Jika anda membuat keputusan untuk jual rumah sebelum 5 tahun, ini bermakna anda perlu mencari tempat tinggal baru, sama ada menyewa atau membeli hartanah lain. Proses ini melibatkan pelbagai kos tambahan, termasuk:

• Deposit sewa: Jika memilih untuk menyewa, biasanya perlu menyediakan deposit keselamatan dan sewa bulan pertama.
• Kos perpindahan: Meliputi perkhidmatan pindah barang, pembungkusan, dan logistik.
• Kos tambahan lain: Mungkin termasuk pengubahsuaian kecil, perabot baru, atau yuran penyediaan bil utiliti di tempat tinggal baru.

Semua kos ini perlu diambil kira dalam kiraan kos jualan untuk memberi gambaran tepat tentang keuntungan sebenar selepas jual rumah sebelum 5 tahun.

Jual rumah sebelum 5 tahun datang dengan banyak risiko dan kos tersembunyi yang boleh mengurangkan keuntungan sebenar seperti cukai RPGT, penalti lock-in, kos perpindahan dan penyelenggaraan. Tapi jika anda masih berkeras untuk menjual rumah sebelum 5 tahun pastikan anda lakukan analisis kos yang teliti dan pertimbangkan nilai pasaran semasa untuk mendapat gambaran jelas tentang pulangan yang bakal diterima.

Dengan perancangan yang baik, anda boleh mengurangkan risiko kerugian dan membuat keputusan yang lebih tepat untuk masa depan kewangan anda.

Artikel Lain:

• Langkah Mudah Jual Rumah Belum Habis Bayar 2024
  
• Cara Claim Insurans Rumah Habis Bayar
  
• Bolehkah Debt Collector Datang ke Rumah? Ketahui Hak Anda Sebagai Peminjam