Langkah Mudah Jual Rumah Belum Habis Bayar 2024

Menjual rumah yang masih ada pinjaman bank memang nampak susah, tapi dengan langkah dan cara yang betul, anda boleh uruskan proses jual rumah yang belum habis bayar dengan lancar dan mudah. Jom kita lihat cara jual rumah baru beli atau cara jual rumah sebelum 5 tahun.

Macam mana cara nak jual rumah yang belum habis bayar ?

1. Semak Maklumat Pinjaman Perumahan dan Status Rumah

a. Lock-in period:

Langkah pertama dalam proses jual rumah adalah memeriksa lock-in period. Ini adalah tempoh di mana anda tidak boleh menjual rumah tanpa dikenakan penalti oleh bank. Biasanya, tempoh ini berlangsung antara 3 hingga 5 tahun selepas pinjaman dibuat. Menjual rumah sebelum tempoh ini tamat mungkin menyebabkan anda perlu membayar penalti.

b. Status Rumah - Freehold atau Leasehold:

• Freehold: Anda memiliki hak milik kekal atas tanah dan rumah tersebut.
• Leasehold: Anda hanya memiliki hak milik untuk tempoh tertentu, biasanya 99 tahun. Selepas tempoh ini, perlu diperbaharui.

Mengetahui status rumah adalah penting dalam jual beli rumah kerana ia boleh mempengaruhi minat pembeli dan kelancaran proses jual rumah.

Baca juga Apa Beza Freehold, Leasehold dan Bumi Lot?

c. Baki Pinjaman dengan Bank:

Periksa berapa baki pinjaman yang masih ada dengan bank. Ini termasuk jumlah pokok (principal) dan faedah (interest) yang belum dibayar. Maklumat ini akan menentukan berapa banyak yang anda perlu bayar kepada bank apabila menjual rumah.

Tip Penting: Pastikan harga jual rumah lebih tinggi daripada baki pinjaman dan semua kos yang terlibat supaya anda tidak mengalami kerugian.

2. Lantik Ejen Hartanah dan Peguam

Untuk memastikan proses jual rumah berjalan lancar, lantiklah ejen hartanah dan peguam yang berpengalaman.

Cari Agent Hartanah di sini!

a. Peguam Semak Rekod Gadaian:

Peguam akan menyemak rekod gadaian untuk memastikan tiada sekatan atau bebanan yang boleh menghalang proses jual beli rumah.

b. Tandatangan Dokumen Pelepasan Gadaian:

Dokumen ini perlu ditandatangani untuk membatalkan gadaian yang ada pada rumah tersebut. Ini bermaksud bank yang memegang gadaian akan melepaskan hak milik mereka ke atas rumah tersebut.

c. Penyerahan Geran Asal:

Bank akan menyerahkan geran asal rumah kepada peguam anda. Geran rumah ini adalah dokumen penting yang menunjukkan hak milik rumah.

d. Urusan Duti Setem dan Pindah Milik:

Peguam anda akan menguruskan pembayaran duti setem untuk pindah milik dan gadaian di pejabat tanah. Ini adalah proses rasmi yang mengesahkan pertukaran hak milik.

e. Surat Nasihat (Letter of Advice):

Peguam akan menghantar surat ini kepada bank untuk meminta mereka melepaskan baki pinjaman (disburse). Ini bermaksud bank akan menerima pembayaran daripada pembeli untuk menutup baki pinjaman anda.

3. Tandatangan Perjanjian Jual Beli (SPA)

Setelah anda mendapat pembeli yang berminat, kebiasaannya pembeli yang berminat akan membuat bayaran booking dua hingga tiga peratus dan wang pendahuluan lapan hingga sembilan peratus. Selepas itu, anda sebagai penjual akan menandatangani Perjanjian Jual Beli (SPA) dengan pihak pembeli. Perjanjian jual beli ini akan disediakan dan diuruskan oleh peguam hartanah anda.

Sebaik sahaja Perjanjian Jual Beli ditandatangani oleh kedua belah pihak, peguam akan menghantar permohonan penyata baki hutang kepada bank pihak penjual. Hal ini kerana, pembeli memerlukan penyata baki hutang ini untuk menyelesaikan baki pinjaman rumah.

4. Pembayaran Pertama Pembeli kepada Bank Penjual

Pembeli akan membuat pembayaran pertama kepada bank anda. Contohnya, jika harga rumah adalah RM500,000 dan baki pinjaman adalah RM300,000, pembeli akan membayar RM300,000 kepada bank untuk menyelesaikan pinjaman tersebut. Baki RM200,000 akan dibayar kepada anda kemudian.

5. Proses Pelepasan Gadaian dan Pindah Milik Rumah

Selepas pembayaran pertama dibuat, proses pelepasan gadaian akan dimulakan. Ini termasuk bank melepaskan hak milik mereka dan memindahkan hak milik rumah kepada pembeli. Proses ini mungkin mengambil masa beberapa minggu hingga bulan, bergantung kepada kelancaran urusan.

Pihak pembeli perlu mencagarkan geran rumah kepada bank mereka. Geran rumah perlu dicagarkan kepada pihak bank kerana mereka perlukan jaminan bahawa penerima pinjaman akan membayar balik pinjaman yang telah dibuat. Sekiranya pembayaran tidak diterima, pihak bank boleh melelong rumah tersebut dengan adanya geran sebagai cagaran.

6. Peringkat Kedua Pembayaran dan Vacant Possession

Selepas semua urusan pelepasan gadaian dan pindah milik selesai, pembeli akan membuat pembayaran kedua. Pada masa ini, anda akan menyerahkan kunci rumah kepada pembeli, yang dikenali sebagai Vacant Possession. Ini bermaksud pembeli boleh mula masuk dan tinggal di rumah tersebut.

Kos dan Bayaran Lain

Dalam proses jual rumah, ada beberapa kos yang perlu anda pertimbangkan, seperti:

• Cukai Keuntungan Harta Tanah (CKHT):
  • Ini adalah cukai yang dikenakan oleh kerajaan Malaysia atas keuntungan yang diperoleh daripada penjualan hartanah.
  • Kadar cukai bergantung kepada tempoh pemilikan hartanah: Jika hartanah dijual dalam tempoh 3 tahun pertama pemilikan, kadar cukainya ialah 30%.
    
    • 4 tahun: 20%
    • 5 tahun: 15%
    • Selepas 5 tahun: 5% (untuk warga tempatan dan penduduk tetap).
• Yuran Guaman: Ini merangkumi kos untuk menyediakan dan menyelesaikan dokumen penjualan. Yuran guaman biasanya dikira berdasarkan harga jualan rumah dengan kadar sekitar 0.5% hingga 1% daripada harga jualan.
• Yuran Agen Hartanah: Jika menggunakan agen hartanah, biasanya mereka mengenakan komisen sekitar 2% hingga 3% daripada harga jualan.
• Caj Pelepasan Hutang: Jika rumah anda masih dalam pinjaman perumahan, anda mungkin perlu membayar caj pelepasan hutang untuk menyelesaikan baki pinjaman perumahan sebelum proses penjualan dapat dilakukan.
• Pelepasan Cukai Taksiran dan Tanah: Sebagai penjual, anda perlu memastikan cukai taksiran dan cukai tanah telah dibayar sehingga tempoh jualan rumah selesai.
• Kos Pembaikan/Penyelenggaraan: Kadang-kadang, penjual perlu membaiki atau mengubahsuai rumah untuk meningkatkan nilainya sebelum dijual.
• Pelepasan Hakmilik (Discharge of Charge): Jika hartanah anda masih di bawah pinjaman bank, kos untuk pelepasan hakmilik ini perlu dibayar. Kos ini termasuk yuran guaman dan juga caj bank. Biasanya, kos ini adalah sekitar RM300 hingga RM500, bergantung kepada bank dan peguam yang terlibat.
• Duti Setem Pelepasan: Duti setem ini dikenakan untuk proses pelepasan hakmilik apabila pinjaman rumah telah diselesaikan. Jumlah duti ini biasanya nominal (sekitar RM10 atau RM20).
• Caj Pemeriksaan Harta (Valuation Fee): Dalam sesetengah kes, pembeli mungkin meminta pemeriksaan harta (valuation) untuk menilai harga pasaran semasa hartanah. Jika ini diperlukan dan penjual bersetuju untuk menanggung kos ini, anda mungkin perlu membayar caj ini. Kosnya sekitar 0.25% daripada nilai rumah.
• Penalti Penyelesaian Awal Pinjaman (Early Settlement Penalty): Sesetengah bank mengenakan penalti jika anda menyelesaikan pinjaman perumahan lebih awal dari tempoh pinjaman yang ditetapkan. Walaupun tidak semua bank mengenakan caj ini, pastikan anda menyemak terma pinjaman dengan bank anda.
• Kos Pindahan dan Tunggakan Utiliti: Walaupun ini bukan kos besar, anda mungkin perlu membayar sedikit kos untuk memindahkan nama akaun utiliti seperti air, elektrik, dan sebagainya kepada pemilik baru.
• Caj Pembatalan Jual Beli: Jika ada pembatalan dalam perjanjian jual beli (sebelum proses selesai), caj pembatalan mungkin dikenakan. Ini boleh termasuk yuran guaman yang sudah dibayar atau caj lain yang telah diproses.

Tempoh Dapat Duit Jual Rumah

Selepas semua dokumen dan pembayaran selesai, proses mendapatkan wang dari jualan rumah boleh mengambil masa beberapa minggu. Ini bergantung kepada kelancaran urusan dengan pihak bank dan pejabat tanah.

 

Secara umumnya, bila anda dah faham cara nak jual rumah yang belum habis bayar, proses penjualan akan jadi lebih mudah. Tetapi ingatlah bahawa setiap proses mengambil masa dan mungkin memerlukan kesabaran. Rancang dengan rapi proses penjualan rumah dan pastikan harga jualan rumah mencukupi untuk menampung semua kos yang terlibat termasuklah baki pinjaman anda. Semoga berjaya!

 

Artikel berkaitan:

• Property Transactions: Ketahui Nilai Rumah Anda Dengan Mudah
• 5 Costs You Must Cover When Selling Property in Malaysia!
• Cara Beli Rumah Lelong di Malaysia: Panduan Lengkap yang Anda Perlu Tahu!