Cara Check Market Value Rumah dan Kaedah Penilaian hartanah di Malaysia

Bagi anda yang sedang merancang untuk membeli atau menjual rumah atau hartanah, memahami nilai pasaran atau market value rumah adalah langkah penting yang dapat memastikan transaksi yang adil. Bila anda tahu berapa harga sebenar rumah di pasaran, lebih senang nak buat keputusan sama ada mengelakkan risiko membayar terlalu mahal atau menjual rumah di bawah nilai sebenar.

Di Malaysia, proses penilaian hartanah ni biasanya dilakukan oleh penilai hartanah profesional yang akan gunakan pelbagai kaedah penilaian semula untuk pastikan nilai atau market value rumah jadi lebih tepat. 

Apa itu Penilai Hartanah?

Penilai hartanah adalah seorang profesional yang terlatih untuk menilai dan menentukan nilai pasaran sesebuah hartanah. Mereka bertanggungjawab memberikan anggaran nilai yang tepat berdasarkan analisis pasaran, lokasi, keadaan fizikal hartanah, dan faktor-faktor lain yang boleh mempengaruhi market value rumah atau hartanah tersebut. Di Malaysia, penilai hartanah perlu berdaftar dengan Lembaga Penilai, Pentaksir, Ejen Harta Tanah dan Pengurus Harta (LPPEH), yang bertanggungjawab memastikan penilai menjalankan tugas dengan etika dan profesionalisme.

Peranan Penilai Hartanah

Penilai hartanah memainkan peranan penting dalam pelbagai urusan berkaitan hartanah, termasuk:

1. Penentuan Nilai Pasaran Rumah atau Hartanah: Dengan bantuan penilai hartanah, pemilik, pembeli, atau pelabur dapat mengetahui market value rumah dengan tepat. Ini memastikan harga jual beli hartanah adalah adil dan berdasarkan nilai sebenar pasaran.
2. Menyediakan Laporan Penilaian Hartanah: Penilai menyediakan laporan terperinci yang menerangkan nilai hartanah, sebab di sebalik anggaran harga tersebut, dan kaedah yang digunakan. Laporan ini penting untuk tujuan pinjaman bank, terutama jika pembeli memohon pembiayaan.
3. Menggunakan Kaedah Penilaian Semula yang Sesuai: Terdapat beberapa kaedah penilaian semula yang biasa digunakan, termasuk kaedah perbandingan, kaedah keuntungan, dan kaedah pelaburan. Pemilihan kaedah ini bergantung pada jenis hartanah dan tujuan penilaian.
4. Membantu dalam Pembelian dan Penjualan Hartanah: Penilaian yang tepat oleh penilai hartanah memastikan kedua-dua pembeli dan penjual tidak membayar atau menetapkan harga yang tidak sesuai dengan market value rumah.
5. Mengambil Kira Faktor-Faktor Susut Nilai: Penilai juga menilai faktor susut nilai atau maksud susut nilai – penurunan nilai hartanah dari masa ke masa disebabkan oleh kerosakan, usia, atau lokasi yang kurang strategik.

Apa Itu Market Value Rumah?

Secara asasnya, market value rumah merujuk kepada nilai pasaran sesebuah rumah berdasarkan keadaan, lokasi, dan permintaan pasaran. Penilaian ini biasanya dilakukan oleh penilai hartanah yang berdaftar dengan Lembaga Penilai dan Pentaksir Malaysia, yang bertanggungjawab memastikan setiap penilaian bebas dan adil.

Kenapa Penting untuk Check Market Value Rumah atau Kaedah Penilaian Semula?

Check market value rumah ni penting sangat, terutamanya kalau anda nak pastikan harga yang ditetapkan tu betul-betul ikut nilai pasaran semasa. Untuk pembeli, check market value rumah ni macam langkah selamat, bila dah tahu nilai sebenar, anda boleh elakkan bayar harga yang terlalu tinggi. Lagi pula, bank pun akan tengok market value rumah yang diberi oleh penilai hartanah untuk tentukan jumlah pinjaman yang boleh diluluskan. Jadi, penting untuk pastikan nilai tu tepat.

Bagi penjual pula, tahu market value rumah memudahkan untuk letak harga yang masuk akal, tak terlalu rendah sampai rugi atau terlalu tinggi sampai susah nak jual. Penilai hartanah yang berdaftar dengan Lembaga Penilai dan Pentaksir Malaysia biasanya akan guna pelbagai kaedah penilaian semula untuk beri anggaran yang tepat, ambil kira faktor-faktor macam lokasi dan keadaan rumah.

Pendek kata, check market value rumah ni bukan saja memudahkan urusan, tapi juga buatkan kedua-dua pihak, pembeli dan penjual, lebih yakin dengan keputusan mereka.

7 Kaedah Penilaian Semula yang Dilakukan Penilai Hartanah

Seorang penilai hartanah akan mengumpulkan data hartanah yang merangkumi ciri-ciri lokasi, kemudahan, dan perbandingan hartanah serupa. Mereka menggunakan beberapa kaedah penilaian semula untuk menentukan nilai pasaran yang tepat. Antara kaedah yang digunakan adalah:

1. Kaedah Perbandingan

Ini adalah kaedah utama yang digunakan untuk hartanah kediaman dan hartanah yang transaksinya kerap. Penilai hartanah membandingkan harga hartanah serupa yang telah dijual di kawasan berdekatan untuk menentukan market value rumah. Kaedah ini memang memberikan gambaran nilai pasaran semasa.

2. Kaedah Baki (Residual Method)

Kaedah ini digunakan apabila tanah mempunyai potensi untuk pembangunan. Ia melibatkan pengiraan nilai tanah dengan menolak kos pembangunan dan keuntungan yang dijangka daripada nilai pembangunan siap. Jadi, ia berguna untuk menilai tanah yang belum dibangunkan atau dengan potensi pembangunan.

3. Kaedah Keuntungan (Profits Method)

Digunakan untuk hartanah komersial yang menghasilkan pendapatan, seperti hotel atau stesen minyak, berdasarkan keuntungan bersih yang dapat dihasilkan. Kaedah ini sesuai apabila tiada pasaran terbuka untuk hartanah jenis ini.

4. Kaedah Pelaburan (Investment Method)

Kaedah pelaburan mengira nilai hartanah berdasarkan pulangan yang boleh diperoleh, terutama bagi hartanah sewa. Faktor seperti kadar sewa semasa dan kadar pulangan pelaburan menjadi asas pengiraan. Kaedah ini sangat relevan untuk bangunan pejabat atau hartanah komersial yang disewakan.

5. Kaedah Pengekosan (Cost Method)

Dalam kes di mana hartanah jarang diperdagangkan di pasaran, seperti bangunan khas atau warisan, kaedah ini digunakan untuk menentukan nilai berdasarkan kos membina semula hartanah tersebut. Kos pembinaan yang dikira akan diselaraskan dengan maksud susut nilai untuk mendapatkan nilai yang lebih tepat.

6. Kaedah Kontraktor (Contractor’s Method)

Ini adalah variasi daripada kaedah pengekosan dan sering digunakan untuk bangunan yang sukar dicari perbandingan pasarannya. Penilai menggabungkan kos pembinaan dan harga tanah untuk mendapatkan nilai hartanah.

7. Kaedah Sisa (Residual Method)

Kaedah sisa merujuk kepada nilai baki tanah setelah kos pembangunan ditolak. Ia biasanya diaplikasikan kepada tanah yang mempunyai potensi untuk pembangunan, tetapi masih dalam proses pertimbangan. Kaedah ini mengambil kira nilai pasaran selepas pembangunan dan kos yang berkaitan.

Setiap kaedah ini digunakan bergantung kepada jenis hartanah dan tujuan penilaian. Dengan ini, penilai hartanah dapat check market value rumah yang tepat dalam pasaran.

Faktor yang Mempengaruhi Market Value Rumah dalam Penilaian Hartanah

Market value rumah atau nilai sesebuah hartanah tidak ditentukan semata-mata oleh harganya tetapi juga dipengaruhi oleh beberapa faktor utama yang penting:

1. Lokasi

Hartanah yang terletak di lokasi strategik, seperti di kawasan bandar atau berhampiran dengan kemudahan asas seperti sekolah, pusat beli-belah, dan pusat komersial, cenderung mempunyai market value rumah yang lebih tinggi. Akses mudah ke kemudahan ini meningkatkan daya tarik pembeli, yang secara langsung mempengaruhi nilai pasaran.

2. Keadaan Hartanah

Market value rumah juga bergantung pada keadaan fizikal hartanah tersebut. Hartanah yang dalam keadaan baik, terpelihara, dan tidak memerlukan banyak pembaikan biasanya lebih bernilai berbanding hartanah yang memerlukan kerja-kerja pembaikan.

3. Kemudahan Sekitar

Kedudukan hartanah yang berdekatan dengan kemudahan penting seperti stesen pengangkutan awam (LRT dan MRT), hospital, dan kemudahan rekreasi akan turut meningkatkan market value rumah. Pembeli sering mempertimbangkan kemudahan ini untuk kehidupan harian mereka, jadi ia menjadi salah satu faktor utama yang mempengaruhi nilai.

4.Harga Upah Ukur Tanah

Harga upah ukur tanah mungkin perlu diperhitungkan, terutamanya bagi hartanah yang memerlukan pengukuran semula tanah secara rasmi. Kos tambahan ini boleh menambah keseluruhan kos pembelian atau pelaburan dalam hartanah tersebut.

5. Susut Nilai

Maksud susut nilai merujuk kepada penurunan nilai hartanah dari masa ke masa, yang boleh berlaku disebabkan faktor seperti usia hartanah, kerosakan, atau kemerosotan struktur. Penilai hartanah akan mengambil kira faktor susut nilai ini untuk menentukan nilai pasaran yang lebih tepat.

Bagaimana Proses Check Market Value Rumah Dilakukan?

Proses untuk check market value rumah melibatkan beberapa langkah penting yang dijalankan oleh penilai hartanah yang berkelayakan:

1. Pemeriksaan Fizikal Hartanah

Proses ini dimulakan dengan penilai hartanah melakukan pemeriksaan fizikal terhadap hartanah tersebut. Ini termasuk menilai keadaan struktur, usia bangunan, tata letak, dan sebarang ciri unik yang boleh mempengaruhi market value rumah. Mereka juga akan mengambil gambar dan nota untuk mendokumentasikan keadaan hartanah.

2. Pengumpulan Data Pasaran

Penilai akan mengumpulkan data hartanah yang serupa di kawasan berdekatan, termasuk harga jualan hartanah serupa yang baru-baru ini dijual. Data ini digunakan sebagai perbandingan untuk menilai kedudukan pasaran bagi hartanah tersebut. Ini melibatkan penggunaan kaedah penilaian semula seperti kaedah perbandingan, yang membandingkan harga hartanah serupa.

3. Analisis Pasaran

Berdasarkan data yang dikumpulkan, penilai hartanah akan membuat analisis pasaran yang mendalam. Analisis ini mempertimbangkan faktor seperti lokasi, keadaan pasaran semasa, kemudahan sekitar, dan harga upah ukur tanah jika ada pengukuran tambahan yang diperlukan.

4. Pengiraan Susut Nilai

Penilai juga akan mengambil kira maksud susut nilai atau pengurangan nilai hartanah disebabkan usia dan kerosakan. Ini memastikan nilai pasaran yang dianggarkan adalah tepat dan realistik, mengambil kira semua faktor yang boleh menurunkan harga.

5. Penyediaan Laporan Penilaian

Selepas analisis selesai, penilai akan menyediakan laporan penilaian yang lengkap dan terperinci. Laporan ini merangkumi semua maklumat yang dikumpulkan serta anggaran market value rumah berdasarkan analisis pasaran. Laporan ini penting sebagai rujukan untuk kedua-dua pembeli dan penjual.

6. Pengesahan oleh Lembaga Penilai dan Pentaksir Malaysia

Setiap laporan penilaian yang lengkap diselia oleh Lembaga Penilai dan Pentaksir Malaysia untuk memastikan ketepatan dan kesahihannya. Lembaga ini bertindak sebagai badan pemantau untuk memastikan penilaian dijalankan dengan integriti dan profesionalisme.

Kaedah Check Market Value Rumah Secara Online

Kini, pemilik dan pembeli hartanah boleh check market value rumah secara dalam talian melalui platform seperti Property Genie. Platform ini menyediakan anggaran nilai berdasarkan maklumat hartanah seperti lokasi, saiz, dan kemudahan sekitar.

Cara Check Market Value Dengan Property Genie Transaction

1. Akses Laman Web Property Genie

Layari Property Genie dan cari bahagian "Transaction and Statistics".

2. Pilih Jenis Hartanah dan Lokasi

Pilih jenis hartanah seperti residential, commercial, atau industrial. Kemudian, nyatakan lokasi yang hartanah tersebut, sama ada bandar atau kawasan tertentu. Dengan maklumat ini, Property Genie boleh memulakan carian yang disesuaikan untuk mencari Transaksi Hartanah untuk anda.

3. Filter Carian Hartanah

Anda boleh guna penapis seperti saiz rumah, tempoh masa, dan lain-lain untuk lihat data yang lebih spesifik. Ini akan bantu anda dapatkan info yang lebih sesuai dengan keperluan anda.

4.  Analisis Data Transaksi

Property Genie akan tunjukkan harga median hartanah di kawasan yang anda pilih. Anda boleh tengok harga median setiap kaki persegi juga untuk tahu harga purata di kawasan tersebut.

5. Bandingkan Harga Hartanah

 Guna fungsi perbandingan untuk bandingkan hartanah yang berbeza. Dengan ini, anda boleh tahu harga yang sesuai dan buat pilihan lebih bijak untuk beli atau jual rumah.

Secara keseluruhan, memahami market value rumah melalui penilaian hartanah adalah kunci untuk memastikan transaksi yang adil. Mengambil kira semua faktor akan membantu dalam menentukan nilai pasaran hartanah dengan lebih tepat. Jangan lupa, jika ingin lebih pasti, dapatkan khidmat profesional daripada penilai hartanah bertauliah yang diiktiraf oleh Lembaga Penilai dan Pentaksir Malaysia.

Artikel lain:

• Kesan Jual Rumah Sebelum 5 Tahun
  
• Property Transactions: Ketahui Nilai Rumah Anda Dengan Mudah
• Senarai Terkini 2024 Hartanah Berharga Bawah RM 300K