Panduan dan Contoh Surat Perjanjian Sewa Rumah 2024

Seperti yang kita ketahui, menyewakan rumah memiliki potensi sebagai sumber pendapatan yang baik. Namun demikian, keberhasilan ini hanya dapat dicapai jika pengurusan dilakukan dengan teliti. Baik tuan rumah mahupun penyewa, keduanya perlu memiliki perjanjian sewa yang tersusun dengan jelas dan lengkap.

Perjanjian sewa rumah sangat penting untuk melindungi hak anda. Ia haruslah lengkap dan menjelaskan dengan terperinci bagi mengatasi sebarang situasi yang mungkin timbul di masa hadapan. Artikel ini akan menjelaskan apa yang perlu anda ketahui dalam menulis perjanjian sewa rumah di Malaysia.

Apa itu perjanjian sewa rumah di Malaysia? 

Perjanjian sewa rumah di Malaysia merupakan sebuah dokumen kontrak yang sah yang ditandatangani antara tuan rumah dan penyewa. Fungsi utamanya adalah untuk menggariskan hak dan tanggungjawab kedua-dua pihak semasa tempoh sewaan berlangsung. Perjanjian ini berperanan sebagai panduan yang jelas dan terperinci bagi mengelakkan sebarang kekeliruan atau pertikaian di masa depan.

Bagi memastikan keabsahan dan perlindungan hak kedua-dua pihak, adalah disyorkan untuk melibatkan khidmat peguam hartanah dalam penyediaan perjanjian sewa rumah. Peguam akan dapat membantu dalam menyediakan perjanjian yang lengkap dan mematuhi undang-undang sewa hartanah yang terkini. Walaupun ini mungkin melibatkan kos tambahan, ia dapat memberikan ketenangan fikiran kepada kedua-dua pihak.

Apakah syarat-syarat dalam perjanjian sewa rumah di Malaysia?

Kedua-dua belah pihak tuan rumah dan juga bakal penyewa boleh meletakkan pelbagai syarat yang dikehendaki. Antara syarat-syarat umum yang perlu dimasukkan dalam perjanjian sewa rumah di Malaysia adalah seperti berikut:

1. Maklumat tentang hartanah dan tujuan 

Maklumat tentang hartanah dan tujuan dalam perjanjian sewa rumah amat penting untuk ditetapkan dengan jelas. Berikut adalah butiran yang perlu dimasukkan:

• Alamat Rumah: Rumah yang disewakan perlu dinyatakan alamatnya secara terperinci, termasuk nombor unit jika berkaitan.
• Jenis Hartanah Kediaman: Nyatakan jenis hartanah kediaman yang disewakan, sama ada rumah teres, rumah berkembar, rumah banglo, atau unit kondominium. 
• Keterangan Penyewaan: Jelaskan sama ada anda menyewa keseluruhan rumah atau hanya satu bilik. 
• Status Rumah: Terangkan status rumah secara terperinci, seperti sama ada rumah disewakan bersama perabot dan peralatan dapur atau tidak. Jika terdapat item yang disertakan dalam penyewaan, lampirkan inventori yang lengkap dalam kontrak sewa. Inventori ini perlu disahkan oleh penyewa sebelum ditandatangani untuk mengelakkan sebarang ketidakfahaman di masa hadapan.
• Tujuan: Nyatakan dengan jelas tujuan penggunaan hartanah tersebut, sama ada untuk tempoh tinggal sementara atau tempoh sewa jangka panjang.

2. Tempoh menyewa

Tempoh menyewa adalah aspek penting dalam perjanjian sewa rumah yang perlu dinyatakan secara jelas. 

• Tarikh Bermula dan Akhir Penyewaan: Nyatakan tarikh bermula dan tarikh akhir penyewaan secara terperinci. Ini termasuklah tarikh sebenar penyewaan bermula dan tarikh tamat tempoh penyewaan. 
• Penyewaan Bulanan: Jika anda menyewakan rumah secara bulanan, butirkan juga bahawa penyewaan berlaku setiap bulan dengan tarikh bayaran sewa yang tetap. 

3. Jumlah sewa bulanan dan deposit 

• Bayaran Sewa Bulanan: Nyatakan jumlah sewa bulanan yang perlu dibayar oleh penyewa secara terperinci. Ini termasuklah jumlah wang yang perlu dibayar setiap bulan, tarikh pembayaran, dan cara pembayaran yang diterima oleh tuan rumah. 
• Deposit Pendahuluan: Bayaran yang dibuat oleh penyewa sebagai tempahan untuk menyewa hartanah tersebut. Fungsi utama deposit pendahuluan adalah untuk menunjukkan keseriusan penyewa dalam memilih dan menyewa hartanah tersebut, serta memastikan bahawa tuan rumah tidak menyewakannya kepada penyewa lain dalam tempoh yang telah ditetapkan. 
• Deposit Keselamatan: Bayaran yang dibuat oleh penyewa kepada tuan rumah sebagai jaminan untuk melindungi tuan rumah daripada kerugian atau kerosakan yang disebabkan oleh penyewa semasa tempoh penyewaan. Ia bertujuan untuk memberi jaminan kepada tuan rumah bahawa mereka dilindungi jika penyewa melanggar mana-mana syarat dalam perjanjian sewa rumah.
• Deposit Utiliti: Deposit ini juga digunakan untuk menampung sebarang tunggakan bil utiliti yang masih belum dibayar oleh penyewa selepas tempoh penyewaan berakhir. Ia bertindak sebagai jaminan bagi tuan rumah untuk menutup kos-kos yang mungkin terkumpul akibat tunggakan oleh penyewa selepas tamatnya tempoh penyewaan. Ia bertujuan untuk memastikan bahawa tuan rumah tidak menanggung kerugian akibat tunggakan bil utiliti tersebut.

4. Apa yang akan disediakan oleh tuan rumah (perabot, utiliti dan sebagainya) 

Apa yang akan disediakan oleh tuan rumah kepada penyewa, termasuk inventori perabot, kelengkapan, dan peralatan, adalah aspek penting yang perlu dimasukkan dalam perjanjian sewa rumah. Berikut adalah butiran yang perlu dinyatakan:

• Inventori Perabot: Nyatakan senarai lengkap perabot yang disediakan oleh tuan rumah kepada penyewa. 
• Kelengkapan dan Perkara Lain: Sertakan butiran tentang kelengkapan dan perkara lain yang disediakan oleh tuan rumah kepada penyewa. 
• Keadaan Semua Peralatan: Nyatakan keadaan dan kualiti semua peralatan dan perkakas yang disediakan oleh tuan rumah. 
• Pemeriksaan Semasa Penyewaan: Nyatakan bahawa penyewa berhak untuk menyemak inventori perabot, kelengkapan, dan peralatan sebelum menandatangani perjanjian sewa rumah. Ini membolehkan penyewa untuk memastikan bahawa semua perkara yang disediakan oleh tuan rumah berada dalam keadaan yang memuaskan.
• Pemeriksaan Semasa Pemeriksaan Rutin: Nyatakan bahawa tuan rumah berhak untuk menyemak inventori perabot, kelengkapan, dan peralatan semasa pemeriksaan rutin hartanah. Ini membolehkan tuan rumah untuk memastikan bahawa semua perkara yang disediakan berada dalam keadaan yang baik dan berfungsi dengan baik.
• Pemeriksaan Semasa Tamat Penyewaan: Nyatakan bahawa tuan rumah berhak untuk menyemak inventori perabot, kelengkapan, dan peralatan semasa tamat tempoh penyewaan. Ini membolehkan tuan rumah untuk memastikan bahawa semua perkara yang disediakan masih dalam keadaan baik dan berfungsi dengan baik sebelum pengembalian deposit dilakukan kepada penyewa.

Penyewa disarankan untuk menyemak inventori dengan teliti sebelum menandatangani perjanjian sewa, manakala tuan rumah pula perlu mengadakan pemeriksaan rutin dan semasa tamat tempoh penyewaan untuk memastikan segala perkara berjalan dengan lancar.

5. Tanggungjawab penyewa 

• Pembayaran Sewa: Penyewa perlu membayar sewa tepat pada masanya seperti yang ditetapkan dalam perjanjian sewa rumah. Ini termasuk membayar jumlah sewa bulanan dan deposit sekuriti mengikut tarikh yang telah ditetapkan.
• Pembayaran Utiliti: Penyewa perlu membayar utiliti seperti bil elektrik, air, dan gas mengikut keperluan dan syarat yang telah ditetapkan dalam perjanjian sewa rumah. Ini termasuk membayar deposit utiliti jika diperlukan.
• Penjagaan Hartanah: Penyewa bertanggungjawab untuk menjaga rumah dalam keadaan bersih, selamat, dan terpelihara. Ini termasuk menjaga kebersihan rumah, menyelenggara perabot dan kelengkapan dengan baik, serta melapor kepada tuan rumah jika terdapat sebarang kerosakan yang perlu diperbaiki.
• Kepatuhan Undang-Undang: Penyewa perlu mematuhi semua undang-undang, peraturan, dan statut yang berkaitan dengan penggunaan dan penyewaan hartanah. Ini termasuk undang-undang berkaitan dengan kebersihan awam, kebisingan, dan lain-lain yang berkenaan.
• Notis Pembatalan: Penyewa perlu memberikan notis pembatalan penyewaan mengikut syarat yang ditetapkan dalam perjanjian sewa rumah jika mereka memilih untuk tidak meneruskan penyewaan setelah tempoh kontrak berakhir.

6. Tanggungjawab tuan rumah 

• Pembayaran Caj Berkaitan Hartanah: Tuan rumah bertanggungjawab untuk membayar semua caj yang berkaitan dengan hartanah tersebut seperti cukai tanah, yuran penyelenggaraan, dan lain-lain yang diperlukan. Ini termasuk juga pembayaran untuk perkhidmatan seperti pengurusan dan pemeliharaan kawasan perumahan atau kondominium.
• Penyelenggaraan Infrastruktur Penting: Tuan rumah perlu menyelenggara dan membaik pulih infrastruktur penting hartanah seperti paip air, pendawaian elektrik, sistem pengudaraan, serta struktur seperti tiang dan rasuk. Ini termasuk juga memastikan semua peralatan dan kemudahan yang disediakan oleh tuan rumah berfungsi dengan baik.
• Privasi Penyewa: Tuan rumah dikehendaki memberikan "kenikmatan tenang" kepada penyewa, yang bermaksud tidak mengganggu keselesaan dan keamanan penyewa. Ini termasuk menghormati privasi penyewa dan tidak campur tangan secara tidak bertanggungjawab dalam kehidupan peribadi penyewa.

7. Peraturan rumah dan larangan

• Larangan Mengubah Suai Hartanah: Penyewa tidak dibenarkan untuk membuat sebarang perubahan fizikal kepada hartanah tanpa kebenaran bertulis daripada tuan rumah. Ini termasuk mengubah struktur bangunan, cat dinding, atau melakukan renovasi yang lain.
• Larangan Menyewakan Bilik atau Bahagian Rumah: Penyewa tidak dibenarkan untuk menyewakan sebahagian atau keseluruhan hartanah kepada orang lain tanpa kebenaran bertulis daripada tuan rumah.
• Penggunaan Hartanah sebagai Kediaman Sahaja: Hartanah hanya boleh digunakan sebagai tempat kediaman sahaja. Sebarang aktiviti perniagaan, termasuk tetapi tidak terhad kepada kedai kecil atau pejabat kecil, tidak dibenarkan tanpa kebenaran bertulis daripada tuan rumah.
• Larangan Aktiviti Haram: Sebarang aktiviti haram seperti penggunaan hartanah sebagai sarang dadah, tempat perjudian, atau aktiviti yang menyalahi undang-undang tidak dibenarkan dan boleh menyebabkan pembatalan sewa serta tindakan undang-undang.

[Lihat hartanah untuk disewa]

Bilakah pihak penyewa perlu menandatangani perjanjian sewa rumah? 

• Penyerahan Surat Bersetuju atau 'Letter of Offer': Setelah bakal penyewa melihat rumah sewa dan bersetuju dengan syarat-syarat yang ditetapkan, penyewa biasanya akan menyerahkan kepada tuan rumah surat bersetuju menerima tawaran atau 'letter of offer'. Surat ini sering kali disertakan dengan deposit pendahuluan untuk menunjukkan keseriusan penyewa.
• Penyediaan Perjanjian Sewa Rumah: Selepas menerima surat bersetuju dan deposit pendahuluan, tuan rumah akan menyediakan perjanjian sewa rumah yang mengandungi semua butiran dan syarat-syarat yang telah dipersetujui.
• Penyerahan Deposit Keselamatan dan Utiliti: Sebelum menandatangani perjanjian sewa rumah, penyewa perlu membuat pembayaran deposit keselamatan dan deposit utiliti, jika diperlukan, seperti yang ditetapkan dalam perjanjian.
• Penandatanganan Perjanjian Sewa Rumah: Kedua-dua pihak, iaitu tuan rumah dan penyewa, perlu menandatangani perjanjian sewa rumah dalam tempoh yang telah ditetapkan, biasanya tujuh hari selepas deposit keselamatan dan utiliti dibayar.
• Pengesahan Dokumen: Selepas perjanjian sewa rumah ditandatangani oleh kedua-dua pihak, dokumen tersebut mungkin akan diwajibkan untuk di-stempel dan disahkan oleh pihak berkuasa tempatan untuk membuatnya sah di sisi undang-undang.

Berapakah kos duti setem bagi perjanjian sewa rumah? 

Kos duti setem bagi perjanjian sewa rumah bergantung kepada jumlah sewa tahunan. Perjanjian sewa rumah perlu dimatikan setem oleh Lembaga Hasil Dalam Negeri Malaysia (LHDN) bagi memastikan ia dokumen yang sah di sisi undang-undang. Seterusnya, 2 jenis borang permohonan iaitu PDS 1 dan PDS 49(A), perlu dihantar ke pejabat LHDN yang terdekat. Untuk mengira kos duti setem bagi perjanjian sewa rumah di Malaysia, anda boleh mengikut panduan berikut:

Perjanjian Sewa Selama 1 Tahun: Duti setem adalah RM1 bagi setiap RM250 daripada jumlah sewa tahunan.

• Contoh: Jika jumlah sewa tahunan adalah RM2,400, maka jumlah duti setem yang dikenakan adalah RM2,400 ÷ RM250 = 9.6. Oleh itu, jumlah yang dibayar adalah RM10 (bulatkan ke atas).

Perjanjian Sewa Antara 1 hingga 3 Tahun: Duti setem adalah RM2 bagi setiap RM250 daripada jumlah sewa tahunan.

• Contoh: Jika jumlah sewa tahunan adalah RM3,600, maka jumlah duti setem yang dikenakan adalah RM3,600 ÷ RM250 = 14.4. Oleh itu, jumlah yang dibayar adalah RM15 (bulatkan ke atas).

Perjanjian Sewa Lebih Daripada 3 Tahun: Duti setem adalah RM4 bagi setiap RM250 daripada jumlah sewa tahunan yang lebih daripada RM2,400.

• Contoh: Jika jumlah sewa tahunan adalah RM5,000, maka jumlah duti setem yang dikenakan adalah [(RM5,000 - RM2,400) ÷ RM250] x RM4 = 21.6. Oleh itu, jumlah yang dibayar adalah RM22 (bulatkan ke atas).

Perlu diingat bahawa duti setem percuma jika jumlah sewa tahunan adalah RM2,400 atau kurang. Jumlah yang dinyatakan adalah jumlah minimum yang perlu dibayar, dan pembulatan ke atas dilakukan apabila diperlukan. Pastikan untuk merujuk kepada panduan semasa mengisi borang permohonan dan membuat pembayaran kepada Lembaga Hasil Dalam Negeri Malaysia (LHDN) untuk memastikan proses berjalan dengan lancar.

Struktur dalam Perjanjian Sewa Rumah 

Struktur dalam Perjanjian Sewa Rumah biasanya dibahagikan kepada beberapa bahagian utama untuk memastikan kejelasan dan kesaksamaan dokumen tersebut. Berikut adalah struktur yang biasa digunakan:

(Penafian: Bahagian ini memberi amaran kepada pembaca bahawa maklumat yang diberikan adalah sebagai rujukan umum dan nasihat profesional diperlukan sebelum membuat keputusan penting.)

Bahagian 1: Muka Surat Depan Muka surat perjanjian mengandungi tarikh perjanjian serta maklumat peribadi penting seperti nama dan nombor kad pengenalan (IC) pihak tuan rumah dan penyewa.

Bahagian 2: Definisi dalam Perjanjian Bahagian ini memberikan definisi bagi terma-terma penting yang digunakan dalam perjanjian seperti "tuan rumah", "penyewa", dan "premis berkenaan". Ia juga merujuk kepada bahagian-bahagian lain seperti "Jadual" dan "Inventori".

Bahagian 3: Tempoh Menyewa, Jumlah Sewa dan Deposit Menerangkan tempoh penyewaan, tarikh mula dan tamat penyewaan, serta jumlah deposit yang perlu dibayar oleh penyewa.

Bahagian 4: Tanggungjawab dan Syarat Penyewa Menerangkan tanggungjawab dan syarat-syarat yang perlu dipatuhi oleh penyewa seperti pembayaran sewa tepat pada masanya dan menjaga keadaan rumah.

Bahagian 5: Tanggungjawab dan Syarat Tuan Rumah Menerangkan tanggungjawab dan syarat-syarat yang perlu dipatuhi oleh tuan rumah seperti pembayaran cukai hartanah.

Bahagian 6: Syarat Khusus / Klausa Menerangkan syarat tambahan yang telah dipersetujui antara kedua belah pihak serta pengecualian yang dibenarkan.

Bahagian 7: Definisi Akhir Memberikan definisi akhir bagi terma-terma yang digunakan dalam perjanjian.

Bahagian 8: Tandatangan Mengandungi tandatangan tuan rumah, penyewa, dan saksi sebagai pengesahan perjanjian.

Bahagian 9: Jadual Mengandungi maklumat terperinci berkaitan alamat hartanah, maklumat perhubungan tuan rumah dan penyewa, serta syarat-syarat penyewaan yang khusus.

Bahagian 10: Inventori Senarai barangan dan kelengkapan yang disediakan oleh tuan rumah kepada penyewa, serta keadaan barang-barang tersebut pada awal penyewaan dan perlu dipulangkan dalam keadaan yang sama semasa tamatnya tempoh penyewaan.

 

Artikel lain:

• PEPS President Advocates Against Proposed Residential Tenancy Act
• 10 Things Tenants Want in a Rental Home
• The Trend of Co-living and Co-working Spaces in Malaysia